あなたには長期優良住宅は必要かVol4

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てようと色々勉強をしていると、長期優良住宅というのを耳にすることが多いと思います。

税制面の軽減制度や住宅ローンの金利優遇など様々なメリットのある長期優良住宅ですが、デメリットもあるとも聞きます。さてじゃあどうすればいいのでしょう?

そこで今回は長期優良住宅のメリット・デメリットを調べてみました。

この記事を読むと、長期優良住宅メリットもデメリットがわかり、自分に必要かどうか判断することができるようになります。

長期優良住宅を検討されている方はぜひご参考にしてみて下さい。

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Vol1では長期優良住宅とは何か

Vol2では長期優良住宅のメリットについてお伝えしました。

Vol3では長期優良住宅のデメリットについてお伝えしました。

第4回目の今回はVol2とVol3でお伝えしたメリットの捉え方は正しいのか、デメリットは本当にデメリットなのか、その本質をみていきましょう。

前回までに、長期優良住宅のメリット、デメリットについてお伝えしてきましたが、特にデメリットとされる手間とコストアップは「長期優良住宅だから」必要な物なのでしょうか?

品質の高い住宅に長く安全に住むために必要なもの

〈点検口を付ける〉〈耐震性を高める〉〈断熱性アップ〉など住宅性能の向上やそれに伴う建築コストの増加は、目に見えない断熱や耐震、省エネ性能といった品質を実現するためには避けて通れないものです。

また定期メンテナンスをすることで、症状が現れる前に対応できるので部分的な補修で済み、逆にコストを削減できたりします。

特にキッチンなどの水回りなどは見えない所で水漏れが進行していたりすることもあります。水は住宅の大敵。早めの点検によって大規模な補修を免れることはよくあります。

税金の優遇措置もよく見てみるとそれほどメリットではないといえます。

税金は実質そんなに安くならない

長期優良住宅では、控除対象限度額が5,000万円と一般住宅に比べて+1,000万円の増額、所得税からの最大控除額は500万円と+100万円お得でした。

ただ、一般住宅も4,000万円の控除を受けることができます。

つまり、優良住宅を建てても住宅ローンの総額が4000万円以上ないなら一般住宅の範囲内におさまるためお得になりません。

また、一般住宅であっても所得税からの控除額は最大400万円(=年間40万円×10年間)です。

毎年の所得税が40万円以下であれば、優良住宅だからといって所得税が安くなる効果はありません。

投資型減税についても、住宅を現金で買うということは一般的にはあまりないパターンです。

不動産取得税も、課税標準額が1,200万円以下の住宅であれば、1,300万円まで控除する長期優良住宅の減額効果はなく(一般住宅の特例措置の範囲内に収まり)、不動産取得税の効果はありません。

登録免許税も長期優良住宅のメリットの時にご紹介したように安くなる金額はそんなに多いものではありません。一般住宅に比べて、登録免許税と不動産取得税であわせて5万円に満たない減額効果しかないでしょう。

固定資産税の減額措置に関しても、長期優良住宅であれば、2年分減税措置が長くなるので、減額効果としては10~30万円と考えられますが、長期優良住宅の場合、一般家屋にくらべ課税評価額が上がるため、固定資産税が上昇します。

なので、減税措置延長の減少効果と、固定資産税の上昇効果を合わせて考えるとお得感はかなり薄れることになります。

こんな風に税金面では実質はそんなにお得ではないといえるのです。

節税のために質の高い家を建てるのではない

ただ、よくよく考えてみると「いい家を作って、きちんと手入れして、長く大切に使う」という流れに社会がシフトしているということが言えると思います。

現在は過渡期にあり、住宅会社も流れについていけていない部分も多く、そのために国は税制面などで補助して流れを変えていこうという意図があります。

つまり、世の中の建築の流れは、スクラップ&ビルドの時代から長く住まう住宅の時代へ変革しようとしているのです。

この流れでいくと、少し先の未来では長期優良住宅が当たり前になっている可能性が高いと思われます。この流れの中に節税対策があるんですよね。

なので節税のために質の高い家を建てるのではなく、長く持ついい家を建てたい人を応援するための節税ということなのです。

お得になるからそれに合う住宅を建築するのではなく、どのような住宅に住みたいか。それをご自身の軸にすると自ずと答えが見えてくると思います。


認定しないという選択肢もある

長期優良住宅の認定を受ければ、フラット35の金利優遇が受けられたり、地震保険料の割引を受けられたりしますが、これは長期優良住宅の認定がなくても、耐震等級など適合証明書が取れれば適用されます。

認定を受けなくても同等の水準の住宅なら、経年劣化を防ぎ質の高い住宅を維持できます。

行政の介入は、建築会社によるまだまだムラのある施工を、基準を設けることでより高品質な施工にすることが目的です。逆に言えば、高品質な施工をしてくれる信頼できる施工会社があるなら、行政の介入は必要ないと言えるのです。

認定しようがしまいが、資産価値を下げないよう住宅を大切に使うことが大切であることに変わりはないのですから。

もちろん「認定長期優良住宅」という国のお墨付きがあれば、分かりやすくインパクトがあるでしょう。特に売却の可能性がある場合や、30年後、50年後のリフォームを考えるとメンテナンス住宅履歴が残るのはメリットが大きいでしょう。

今回はメリット、デメリットから見えてくる本質を考察してみました。

国土交通省、経済産業省、環境省が共同で設置した「低炭素社会に向けた住まいと住まい方推進会議」で新築住宅が新たな省エネ基準に合致するよう義務付けされました。

力の入れ具合も相当なものです。

すべての新築住宅と段階を追って義務化される予定で、既に動き出しているのです。

その先には、「省エネ」「創エネ」「蓄エネ」などを駆使し、創エネルギー≧消費エネルギーとなる「ゼロエネルギー住宅」があります。

これまでは"品質の高い住宅"といってもいまいち不明瞭でしたが、これからはこの長期優良住宅が住まいの参考基準になっていくでしょう。

認定するしないに関わらず、そのことは念頭においた家づくりをすることが必要になってくると思います。

今回の記事があなたの家づくりの参考になれば幸いです。最後まで読んでいただいてありがとうございました。


あなたには長期優良住宅が必要か?Vol3

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てようと色々勉強をしていると、長期優良住宅というのを耳にすることが多いと思います。

税制面の軽減制度や住宅ローンの金利優遇など様々なメリットのある長期優良住宅ですが、デメリットもあるとも聞きます。さてじゃあどうすればいいのでしょう?

そこで今回は長期優良住宅のメリット・デメリットを調べてみました。

この記事を読むと、長期優良住宅メリットもデメリットがわかり、自分に必要かどうか判断することができるようになります。

長期優良住宅を検討されている方はぜひご参考にしてみて下さい。

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Vol1では長期優良住宅とは何か

Vol2では長期優良住宅のメリットについてお伝えしました。

第3回目の今回は長期優良住宅のデメリットについてお伝えしていきます。

長期優良住宅のデメリットとは

申請(準備)期間が長くかかる

長期優良住宅の場合、一般住宅と比べて申請書類の量が10倍位になり、申請期間が1ケ月以上の期間が余分にかかります。


申請するための費用が必要

長期優良住宅を申請するのにコストがかかります。行政によって少し価格が異なりますが、一戸建てのお住まいをご自身で申請すると、だいたい5~6万円と見ておくとよいでしょう。

ハウスメーカー・工務店・設計事務所などを通して申請すると、数十万になることもあります。

「そのお金があれば、もう少しいいソファが買えるのに!」なんて思うと、ちょっと悩みますよね。


建築コストがアップする可能性がある

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長期優良住宅の基準に合わせようとすると、当然ですがそれなりのコストがかります。とは言え、よくよく見てみると〈点検口を付ける〉〈耐震性を高める〉〈断熱性アップ〉などは、今時あたり前のこと。

しっかりとしたハウスメーカーや工務店なら「言われなくてもやってます!」と言われてしまうでしょう。こうした水準の高い住まいなら、長期優良住宅にしたところで、建築コストがびっくりするほど上がることはありません。

定期的なメンテナンスが必要

長期優良住宅の認定基準に、〈維持保全計画〉というものがあります。

最低でも10年ごとに点検しなければいけない=その度にコストがかかります。

いくらかかるかは建物の状態によりますが、何もしない家よりはランニングコストが高くなることは間違いありません。

もしこれを怠った場合には、特定行政庁(地方公共団体)から助言や指導、改善命令が出され、それに従わない場合、認定が取り消される恐れがあります。

住宅履歴情報を作成・保管しなければならない

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長期優良住宅は数世代にわたって使用する住宅を目指しており、住宅の健康状態を履歴情報として残しておくことが求められます。

点検した結果に加え補修などを行った場合、どの業者がどういう施工を行ったかなども含めて住宅履歴を作り、それを残さなければなりません。

履歴情報の作成を業者に依頼する場合には、お金もかかります。

認定住宅に認定されるということは、それだけ義務が課され手間もコストもかかってくるのです。


長期優良住宅のデメリットいかがだったでしょうか。

前回の記事で上げたメリットと今回の記事でお伝えしたデメリットを読んでいただきましたが

あらためてメリット・デメリットを整理すると何がみえてくるでしょうか。

メリットの捉え方は正しいのか、デメリットは本当にデメリットなのか、次回はその本質をみていきましょう。

お楽しみに!

あなたには長期優良住宅が必要か?Vol2

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てようと色々勉強をしていると、長期優良住宅というのを耳にすることが多いと思います。

税制面の軽減制度や住宅ローンの金利優遇など様々なメリットのある長期優良住宅ですが、デメリットもあるとも聞きます。さてじゃあどうすればいいのでしょう?

そこで今回は長期優良住宅のメリット・デメリットを調べてみました。

この記事を読むと、長期優良住宅メリットもデメリットがわかり、自分に必要かどうか判断することができるようになります。

長期優良住宅を検討されている方はぜひご参考にしてみて下さい。

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Vol1では長期優良住宅とは何かをお伝えしました。

2回目の今回は長期優良住宅のメリットについてお伝えしていきます。


長期優良住宅のメリット

住宅ローン控除の拡充

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。

毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。

また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

長期優良住宅にすると、この控除対象になる借入限度額が優遇されて、一般住宅なら4,000万円のところ、長期優良住宅なら5,000万円となります(消費税率10%が適用される場合)。

http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

2022年度の税制改正により、「住宅ローン減税」の仕組みが以下のように変わる可能性があります。
※2021年12月10日現在の情報です。

適用期限を4年間延長(~2025年末入居まで)
2023年までに入居の場合、控除期間は13年間
2023年までに入居の場合、ローン残高控除率(年末時点)を1%から0.7%に引き下げ
減税対象の所得制限を3,000万円から2,000万円に引き下げ(所得2,000万~3,000万円の方は適用外)
長期優良住宅・省エネ配慮の住宅のローン残高上限を3段階(5,000万円・4,500万円・4,000万円)に分別
その他新築住宅のローン残高上限を4,000万円から3,000万円に引き下げ


投資型減税

現金で住宅を購入すると、10年間の住宅ローン減税を受けることができません。そのための制度で、長期優良住宅を建てるために余分にかかった費用のうち10%を年末の所得税から控除されるというのが投資型減税です。

控除対象限度額は650万円で、控除率は10%となっているため最大控除額は65万円です。
また、住宅ローン控除との併用はできません。


不動産取得税の減税

不動産取得税は、家を新築したときや取得したときに1度だけかかる税金です。
一般住宅の場合は控除額が1,200万円のところ、長期優良住宅においては1,300万円に引き上げられています。

登録免許税の引き下げ

家を建てたり買ったりしたときには、法務局で所有権保存登記や所有権移転登記を行いますが、このとき登録免許税がかかります。

長期優良住宅は一般住宅に比べてこの税率が低くなります。

一戸建ての場合は一般住宅が
保存登記0.15%
移転登記0.3%
となっていますが、

長期優良住宅だと
保存登記0.1%
移転登記0.2%
となっています。

仮に住宅費用が2000万円だった場合、

保存登記で10,000円
移転登記で10,000円

減税できます。

固定資産税の減税(新築住宅の減額期間の延長)

通常新築住宅を建てると、固定資産税は3年間(マンション等の場合は5年間)、2分の1に減額されることになっています。(適用期限:令和4年3月31日)

長期優良住宅を建てるとその期間が3年から5年(マンションは5年から7年)延長されます。

仮に住宅の購入価格2000万円評価額1000万円の場合、長期優良住宅は一般住宅よりも

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優遇されることになります。


住宅ローンの金利の優遇

長期優良住宅は、フラット35という住宅ローンの金利優遇を受けられます。

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フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携によって提供される、長期固定金利の住宅ローンです。

長期優良住宅でフラット35のローンを組むと、通常の金利から5~10年の間0.25%金利優遇を受けることができます。

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地震保険料の割引

長期優良住宅は、耐震等級2以上と定められていて高い耐震性をクリアしているため、地震保険料が割引されます。

耐震等級2なら30%割引、耐震等級3では50%割引と、耐震等級に応じて保険料が割引されます。

補助金

長期優良住宅を新築すると、

「地域型住宅グリーン化事業(長寿命型)」http://chiiki-grn.jp/

による補助金を受けられる可能性があります。

この補助金は、長期優良住宅の工事費用に対する補助金制度で、特徴は国土交通省の採択を受けた中小工務店で木造住宅を建築した際に利用できることです。大手ハウスメーカーは対象となりません。

補助金額は一戸当たり最大110万円で、地域材を利用することによる加算金などもあります。

良質な資産価値を明確にできる

長期優良住宅の認定を受けるためには

劣化対策→床下の換気、通気、構造材の防腐処置など
耐震性→木建築基準法の1.25倍の耐震性
省エネルギー性→断熱性能等級4
メンテナンスの容易性→維持管理対策等級3

など一般住宅よりも高い性能基準が明確化しています。

これによって安心して住むことができるだけでなく、売却時には大きなアピールポイントになります。長期優良住宅は国の認定制度であり、高性能な家であることを客観的に示すことができるからです。

以上が長期優良住宅のメリットですが、いかがだったでしょうか。

専門用語も多くわかりにくかったかもしれません。もっと詳しくお知りになりたい方はぜひタッチハウスにお気軽にお問い合わせください。

次回は長期優良住宅のデメリットについてお伝えしていきます。

あなたには長期優良住宅が必要か?Vol1

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てようと色々勉強をしていると、長期優良住宅というのを耳にすることが多いと思います。

税制面の軽減制度や住宅ローンの金利優遇など様々なメリットのある長期優良住宅ですが、デメリットもあるとも聞きます。さてじゃあどうすればいいのでしょう?

そこで今回は長期優良住宅のメリット・デメリットを調べてみました。

この記事を読むと、長期優良住宅メリットもデメリットがわかり、自分に必要かどうか判断することができるようになります。

長期優良住宅を検討されている方はぜひご参考にしてみて下さい。

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第一回めの今回は、そもそも長期優良住宅とは何かというところからスタートしていきます。

長期優良住宅はメリットが多いとはよく聞きますが、そもそも長期優良住宅って何なのでしょう?

そもそも長期優良住宅って?

長期優良住宅とは、2009年に開始した「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、所管行政庁から認定を受けている住宅の事。

一定基準の性能の確保や定期点検・メンテナンスが義務化されているので長期に渡り安心して快適に暮らせるという特徴があります。

では長期優良住宅はどんな基準をもっているのでしょうか。

長期優良住宅の設定基準

長期優良住宅の認定を受ける為の基準は以下の7項目を満たしている必要があります。

戸建ての場合
・劣化対策
・耐震性
・維持管理・更新の容易性
・省エネルギー対策
・住戸面積
・居住環境への配慮
・維持保全計画

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ではひとつひとつ見ていきましょう。

劣化対策

数世代にわたり住宅が使用できること(100年)を目的としています。
劣化対策等級3相当、 かつ 構造の種類によって以下の対策が必要です。

【木造 】
床下空間330mm以上確保、床下・小屋裏に点検口を設置
【鉄骨造】
防錆措置又は木造と同様の措置
【RC造】
水セメント比を5%低減又はかぶり厚さを1cm増加


耐震性

めったに起きない大きな地震が起こった時でも、継続利用できるよう損傷をおさえることが目的です。

そのために以下の①~③のいずれかを満たさなければなりません。

①.耐震等級1(伝統工法などに適応)
(限界耐力計算を行い、安全限界変形 1/100(木造 1/40)以下を確認)

②.耐震等級2 (許容応力度計算による値1.25を満たす)
③.免震建築物であること

維持管理・更新の容易性

内装や設備は家本体に比べると耐用年数が短いですよね。そこで維持管理(清掃・点検・補修・更新)を行い、耐用年数を伸ばすことが目的です。

これらを行いやすくするたに必要な措置を講じなければなりません。維持管理対策等級3相当

省エネルギー対策

必要な断熱性能等の省エネルギー性能を確保することが目的です。

断熱等性能等級4相当

住戸面積

良好な居住水準を確保するためにはある程度の規模が必要です。その規模を確保することが目的です。

一戸建ての場合少なくとも一つのフロアの床面積が40㎡以上(階段部分の面積を除く)、合計が75㎡以上。(地域によっては合計床面積55㎡以上に緩和される)

居住環境への配慮

良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持、もしくは向上に配慮した建物を建てることが目的です。

維持保全計画

建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等の計画を立て、家を長持ちさせるのが目的です。

維持保全計画に以下の事項を定める

・構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備について仕様に応じた点検の項目・時期(点検の時期の間隔が10年以内であること)
・点検の結果、必要に応じて補修等を行うこと
・地震・台風時に臨時点検を行うこと
・維持保全の実施期間が30年以上であること

以上が長期優良住宅と認定を受ける為に満たすべき基準です。

長期優良住宅の概要がつかめたでしょうか?

次回は長期優良住宅のメリットについてお伝えしていきます。お楽しみに!