家づくり 価格の秘密3

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家づくりを考え始めた時、どのような「家」にするかを決めた後、どこで建てようか?ということも悩むポイントになります。

テレビCM、雑誌広告、折込チラシ、様々なものに目が行くようになり、気になってくる部分が価格についてです。

そこで今回からのシリーズでは住宅の価格の、業界にいれば当たり前の、でも一般のお客さんには知られていない裏話をお伝えしていこうと思います。家づくりに役立つ情報が満載です!

前回のブログでは基本的な住宅の本体価格をベースに予算をかけるポイントについてお伝えしました。大体の予算が見えてきたらあとは家を建てるタイミングです。

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家づくりは思い立ったが吉日

あわてて建てる必要はありませんが、もし今の家が化学物質が多い住宅ならば、ぜひ早めに考えて下さい。

室内の空気には化学物質が放出されている可能性が高いです。その中で毎日呼吸しているということは、体内に化学物質を溜め込んでいることになります。

花粉症なども同じですが、花粉も化学物質も人によって許容量が決まっているといいます。その許容量をコップに例えたとします。コップが花粉や化学物質でいっぱいになると花粉症や化学物質過敏症、シックハウス症候群になってしまいます。

同じ量の化学物質を吸い込んでも人によって症状が出たり出なかったりするのは、コップの大きさが人によって違うからです。

花粉症と同じように、いつコップがいっぱいになるかは誰にもわかりません。ある日突然症状が現れます。予防法は、免疫力をあげることと、できるだけ吸い込まないようにすることなので、化学物質の多い住宅からは、早めの脱却をおすすめします。

それでも、家づくりには莫大なお金がかかります。
頭金を貯めてから、と考える方がほとんどだと思います。

そこでですが、金利についても考えてみてください。
今と数年先とでは、金利にも違いが出てきてしまうのです。


金利の差は、こんなに違う!

『頭金を貯めてから・・・』 と考えている方は多いと思います。住宅価格の2割程度の頭金が必要と言われた時代もありましたしね。

でも超低金利の今は以前とはちょっと状況が違います。これから金利が下がると予想される場合はじっくりと頭金を貯めながら様子をみるべきですが、金利が変わらないか、上昇する可能性が高い場合は、どうせ買うなら急いだほうがいいのです。

例えば3年後1%金利があがったらどうなるでしょう?

今なら40坪の家が建てられて、3年後には30坪の家になるといったイメージです。

現在の経済情勢としては、多少景気はよくなりつつあるものの、金利や物件価格がどんどん上がっていくというほどではない状況なので、そこまで急ぐ必要はないと思われるかもしれませんが、金利が上がらないとしても、家賃が高く、毎年の貯蓄が少ない人ほど急いだほうがいいのです。

例えば、現在30歳の人が、4000万円(諸費用込み)の物件の購入を考えているとします。

今すぐ買うためには、4000万円のローンを組む必要があるとします。ローンの金利は全期間固定で1.5%とし、返済期間30年で計算すると、ボーナス返済なしで毎月返済額は13万8048円、総返済額は約4970万円になります。

一方、この人が、現在の住まいの家賃を支払いながら年間100万円の貯蓄が可能だったとして、3年間で300万円の頭金を貯めたとします

。同じ4000万円の物件を買うと、借入金額は3700万円。金利は同じく1.5%で、27年返済でローンを組むとすると、毎月返済額は13万8949円、総返済額は約4502万円になります。支払った頭金と合計すると、約4802万円です。

3年間頭金を貯めたほうが約168万円トクになりますが、3年間の家賃がこの金額を上回る場合は、急いで買ったほうが有利になるというわけです。


つまり、現在の家賃が安く、毎年の貯蓄額を多くできる人ほど、急がずにじっくりと貯めたほうがよく、家賃が高く、毎年の貯蓄額が少ない人ほど、どうせ買うなら急いだほうがいい、ということです。


今回は家を建てるタイミングについてお伝えしました。

現在住んでいる住宅の状況、家賃と収入のバランス、毎年できている貯蓄額を把握して、しっかりと考えていきましょう。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!
それではまた次回お会いしましょう。

融資を受けることができない10の原因

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

前回は住宅ローンの審査で落ちる人に多い問題点や、落ちてしまった場合の対策法についてお伝えしました。

その中で一般的に審査に通りにくいと言われる原因について少し触れましたが、今回はそれについてもう少し掘り下げて行きたいと思います。

というわけで今回は「融資を受けることができない10の原因」についてお伝えします。

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融資を受けることができない10の原因

住宅ローンを組む場合、事前の審査が必要だということはご存じだと思います。そして審査結果によって希望の借り入れが可能かどうかが決まります。

残念ながら審査に落ちてしまい、希望に届かなかったり、場合によっては全く融資がうけられないという人も少なくありません。

では、住宅ローンが組めないのにはどのような原因があるのでしょうか?

1年収が300万円以下

住宅ローンを組むうえで一番最初に重要視されるのが「年収」です。

特に年収が300万円以下だと厳しいと言われています。

できるだけ頭金を用意したり、配偶者の収入も合算して申請できる収入合算という方法をとったりすることで審査が通りやすくなります。

2自己資金が少ない、または0

住宅ローンを組む際に自己資金が少ないか0の場合、審査に影響があります。

ただ、低金利の現在は、自己資金を貯めることに何年かかけることと、金利の上昇のリスクのどちらがいいのか考えることも重要です。

住宅アドバイザーや金融機関に相談してみましょう

3車のローンの残債がある

車を購入する際の支払いは、ローンを組む人が6割以上と言われていて、返済期間も平均で3年~5年が多いようです。

ただ、住宅ローンを組む際に車のローンの残債があると、ローンが組めないこともあります。

もし今車のローンが残っているなら、住宅ローンを組む前に完済してしまうのがおススメです。

4サラ金、キャッシング、リボ払いの残債がある

サラ金やキャッシングの利用人口は1200万人とも言われ、実に国民の1/10にもなります。利用者の年齢も30代、40代が多く、家づくりをされる多くの型が該当します。

それだけ多くの人が利用しているサラ金、キャッシングですが、残債があるとローンを組むのが難しくなってしまいます。

そうならないために未払い残高があったらできるだけ完済しておくことが大事です。

5クレジットの支払が遅れたことがある

買い物の支払いや公共料金の引き落としなど、クレジットカードは様々な場面で使われています。

銀行口座の残高不足などにより支払いが遅れたことがあると審査に響いてきます。

口座を移転させた時にうっかり...といった場合でも、支払いができない人=信用できないというレッテルが貼られてしまいます。そして5年間はその情報が保有されるので、住宅ローンを組むのが難しくなります。

対処法としては、61日以上の支払い遅延があった場合は5年間の情報保有期間の間待つしかないのですが、それ以下の遅延だったら、延滞理由を申告して交渉することができます。ぜひトライしてみてください。


6債務を整理したことがある

債務整理とは、過払い金返還請求の事で、最近テレビやラジオのCMで弁護士事務所などが行っているサービスです。

この債務整理をしたことがある場合、住宅ローンを組む上で支障をきたす場合があります。

7家族の借金を肩代わりしている

家族の借金を肩代わりしている場合、住宅ローンを組むのはなかなか難しいです。

8すでに住宅ローンを組んでいる

中古の一戸建てを住宅ローンを組んで購入した後で「やっぱり新築にすればよかった」と立て直す方や、何らかの事情で現在の家が住めなくなり、新しく購入する方は少なくありません。

でも既に住宅ローンを組んでいる場合、一般的には現在の住宅ローンを完済してからの融資となります。

9雇用形態が「契約社員」

現在は雇用形態に「契約社員」というものがあり、その数は年々増加しています。雇用形態が契約社員の場合、住宅ローンは通りづらくなります。

10自営業を営んでいる

自営業の場合、開業年数や売り上げなどに関係なく、住宅ローンを組むのが難しいとも言われています。


では、どれか一つでも当てはまるとローンを組むことができないのでしょうか?

いいえ、そんなことはありません。

もし、いずれかに該当する場合でも住宅ローンを組める可能性があります。なぜなら、年齢、健康状況、勤続年数、担保評価など、他にも審査基準があるからです。

まずは今の状況をよく把握して、改善できるところはしてみましょう。

そのうえで金融機関ご相談の上、事前審査をしてみましょう。借りやすい制度やプランを活用するのも手です。前回の記事でも書きましたが、フラット35や地方銀行は雇用形態など融資の基準が緩和されており、利用しやすいとされています。

また、収入が一定以下であれば、現金の給付を受けられる「すまい給付金」などの制度もあります。


今回は「融資を受けることができない10の原因」についてお伝えしました。


今回の記事が住宅ローンを利用する時の参考になれば幸いです。


何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

それではまた次回お会いしましょう。

住宅ローンの審査で落ちてしまったら...

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

前回ははローンシュミレーション後の、ローン契約までの流れについてお伝えしました。でも、本審査で落ちてしまった...そんな時はどうすればいいのでしょう?

そこで今回は住宅ローンの審査で落ちる人に多い問題点や、落ちてしまった場合の対策法についてお伝えします。

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なぜ審査で落ちてしまうのか

書類の不備

事前審査は書類を全て提出することはなく、スピード重視で自己申告などをもとに審査します。そのため、記入内容を誤った内容があったりして、事前審査は受かったのに、本審査では落ちることがあります。


申告と実際の情報の相違

前述したとおり、事前審査では自己申告した情報を元に審査しているので、自己申告の情報と証明書類の情報が異なることもあり、本審査で落ちる可能性があります。

また、金融機関にとって担保価値は重要なので、もちろん物件の調査もします。購入物件に建築基準法上の問題があったり、瑕疵物件であったりした場合には融資を断られることになるでしょう。

金融機関の審査基準をクリアしていなかった

住宅ローンを借りるには金融機関共通の必須条件を満たし、金融機関個別の審査基準をクリアする必要があります。ただし、金融機関個別の審査基準については公表されていません。

必須条件が

・定職についている
・安定した収入がある

ということだけはわかっていますが、各金融機関で様々な属性を総合的に判断しています。

一般的には以下に格闘してしまうと審査に通りにくくなると言われています。

年収が300万円以下
自己資金が少ない
他にローンが残っている
クレジットの返済が遅れたことがある
債務を整理したことがある
家族の借金を肩代わりしている
契約社員である
自営業である
そして意外と知られてないのがうっかりして携帯電話代の支払いの延滞経験がある事です。

審査に落ちた場合

でもある住宅ローンの申請が通らなかったからといって、住宅の購入をあきらめる必要はないです。なぜなら審査は他社に申し込むことも可能だからです。

一般的にはメガバンクなどの大手では審査条件が厳しいため、通らないこともよくあります。しかし、あきらめずに地方の金融機関などに申し込めば、そちらでは受かるということがよくあります。

したがって、ダメだったら別の金融機関で申し込んでみましょう。

別の住宅ローンに申し込んでみる

信用情報に大きな問題がない人は、別の住宅ローンに申し込むのがおすすめです。金融機関ごとに審査基準が異なるため、別の金融機関の住宅ローンであれば通る可能性があります

この時に審査が通りやすいと言われるローンに申し込むのがおススメです。

フラット35

「フラット35」は民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅信用公庫)が提携・提供しているものです。特徴は長期固定金利が民間の金融機関を下回っている点と、審査方法が物的審査という、これから建てる家が担保になりえるのかを判断する審査を重視している点です。

これらに関してはこちらが、住宅購入を支援するために創設されたローンであるからです。そのため、他の民間の住宅ローンと比較すると審査に通りやすいといわれています。


地方の金融機関

「地方の金融機関」とは地方銀行、信用金庫(しんきん)、労働金庫(ろうきん)のことです。これらでは全国各地の多くの人が利用する大手の金融機関とは違い、地域の住民が主な顧客であるので柔軟な対応を取ってくれるのです。

例えば大手では申し込みを行っても基準に達していなければ審査に通らず、融資できないという結果で終わってしまいます。しかし、こちらなら審査に通らなくても、保証会社などにもう一度審査を行うように働きかけてくれるのです。

ただし、再度審査を行うに足る材料を顧客が持っていたり、長年その金融機関と取引があるなどの理由で信用がある必要があります。

大手の審査に受からない場合や普段給料の振込先などでこちらを利用しているなら、一度審査を受けてみましょう。

粘り強く自分に最適なローンを見つけよう

住宅ローンの審査に通りやすいといわれているのは「フラット35」や「地方の金融機関」です。一方でメガバンクなどの大手の金融機関ではそれらよりも審査が厳しいといわれています。

しかし、審査基準は明確なものはなく金融機関によって異なります。また、顧客それぞれで信用情報などが異なってくるので、審査が甘い銀行はないと思ったほうがよいでしょう。

大切なのは「審査が甘い」といわれている金融機関を選ぶことではなく、自分にとってどんなローンが最適なのかを考えることです


今回は住宅ローンの審査で落ちる人に多い問題点や、落ちてしまった場合の対策法についてお伝えしました。


今回の記事が住宅ローンを利用する時の参考になれば幸いです。


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それではまた次回お会いしましょう。

住宅ローン シミュレーション(事前審査)後の流れ

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

前回は住宅ローンのシミュレーション(事前審査)について詳しく解説しました。シミュレーションをしておおまかな目安ができたら次は何をすればいいのでしょう?

というわけで、今回はシュミレーション後の流れについてお伝えします。

住宅シミュレーション(事前審査)が終わったらすること

土地探し

シミュレーションで、予算が分かり住宅のプランを立て経費を把握したら土地を探し始めましょう。

土地を探す時の予算は、シミュレーションで出してもらった借入可能額を考慮に入れて計算します。

例えば自己資金が500万円あり、借り入れ可能な金額が2500万円だったら、その2つを足してそこから諸費用として200万円を引きます。

(自己資金500万円+借入可能額2500万円)-諸費用200万円=2800万円

すると合計は2800万円になります。

ここから建築費をマイナスします(仮に1800万円とします)

2800万円-建築費1800万円=1000万円

この1000万円で土地を探すと無理なく家を建てることができます。

このように余った資金で購入可能な土地を選ぶということが資金計画で失敗しない方法です。

そうは言っても土地探しは出会いです。もし予算オーバーの土地に出会ってしまったら...。

その時は以前の記事でもお伝えしたように、ご両親や祖父母などに協力をお願いするのも一つの手です。現在は税制面でも資金援助しやすいよう優遇措置がとられていますので、ご検討ください。

金融機関の選択

予算に合う土地が見つかったら、あるいは予算オーバーの土地でも、身内の協力で都合がつくようになったら、どこで借りるかを検討しなおします。

でも数ある金融機関の中でどれを選ぶべきなのか迷いますよね。実は銀行にはランクというものがあります。大きく分けて6段階に分かれています。

そのランクを良い順にA,B・・・Fとします。

そのランクによってどんな違いがあるのかというと、ランクによって受けられるサービスが違うのです。

例えば繰り上げ返済をする場合、Aランクの銀行なら、月々の返済金額に上乗せして支払することで35年ローンが33年と短くなっていくのですが、ランクの低い銀行の場合、100万円たまらなければこの「内入れ」ができないこともあります。

A・Bランクの銀行でローンが組めれば様々なサービスを受けられるので、A・Bランクの銀行でローンを組むことができるかどうかが重要なポイントになるのです。

売買契約

住宅ローンを借りる金融機関を決めたら土地の売買契約を結びます。


本審査

金融機関が決まったら本審査をします。

事前審査(仮審査)が通り、土地を見つけてから行うのが本審査です。

事前審査(仮審査)とは異なり、より多くの情報をもとに審査が行われます。事前審査(仮審査)の内容に加えて物件の担保評価や物件瑕疵はないか、取引関係人に反社会的勢力はいないかなど、住宅ローン利用者から提出される各種書類をもとに審査が行われます。一般的に一週間から二週間程度審査に時間がかかります。

本審査にあたっては、融資を受けることが難しい原因がいくつかあります。

たとえば
年収が300万円以下
自己資金が少ない
他にローンが残っている
クレジットの返済が遅れたことがある
債務を整理したことがある
家族の借金を肩代わりしている
契約社員である
自営業である

などです。これらはどれか一つでも当てはまると本審査が通らないというものではありません。ただ、ローンを組む前にクリアできる項目があれば、審査にスムーズに通るためにぜひ備えておくことをおすすめします。

住宅ローンの契約をする

本審査が承認されると、金融機関との間で金銭消費貸借契約を結ぶことになります。同時に担保となる物件の土地・建物に金融機関が債権者となる抵当権を設定するための抵当権設定契約や、保証会社が金融機関に対して債務を保証することを委託する保証委託契約を締結します。

住宅ローンの契約においては、金融機関や保証会社、抵当権設定のための司法書士など、複数の関係者が登場します。

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SBIマネープラザより

全体像を把握しておくとよいでしょう。

今回はローンシミュレーション後のローン契約までの流れをお伝えしました。


今回の記事が住宅ローンを利用する時の参考になれば幸いです。


何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

それではまた次回お会いしましょう。

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住宅ローンシミュレーションってあてになるの?

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

資金計画をたてるにあたってまず初めにしたいのは、自分がどれだけローンを組めるのかを知ることです。そのために、事前にどれだけ借りれるのかを知ることができるかローンシュミレーションを利用するのがはじめの一歩です。

ただ、中には「試算で出た結果と全然違う!」とか、「銀行によって試算結果が違う!」ということが起こることもあります。それはなぜなんでしょう?

そこで今回はローンシミュレーションとはどういうものか、なぜ銀行によって結果が違うのかについてお伝えしていこうと思います。

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住宅ローンシミュレーションとは

そもそも住宅ローンシミュレーションとは、各銀行などが提供している住宅ローンの試算をすることができるツールです。

通常は、実際に書類を用意して、銀行に年収や頭金などの状況を提出し、住宅ローンの仮審査として相談を進めていきますが、ネットによくあるローンシミュレーションを使えば、事前にある程度の試算をすることができるのです。

ただ、ローンシミレーション(仮審査)は自分の土地も無くどんな家を建てるのかも検討がつかないごく初期の段階で、実際ある仮の土地に住宅会社のおすすめの住宅プランで見積もりを銀行に提示して行うというもの。

それだけに親身になってくれる信頼できる工務店の協力が必要になります。

あくまで目安で自分がどのくらい借りる事ができるのか、また家を建てるためにどのくらいの費用が必要なのかを知るためのもの、ということは念頭に置いてください。

インターネットにある住宅ローンシミュレーションでは、毎月の支払額や金利、頭金、年収や毎月の返済額などを入力することで、住宅ローンの試算をします。

ただ、実際には銀行で行うローン仮改審査の計算とはばらつきがおこることもあるので(頭金のあるないや、自己管理の意識、部屋の掃除状況など等)面談により査定

その辺も信頼できる工務店からのアドバイスを参考にしてください。

インターネットでのシミュレーションの計算は不正確?

住宅ローンを借りるうえで知っておきたい「月々の返済額(毎月返済額)」や「総支払額」はローンシミュレーションで簡単に知ることができます。でも実際には、自行の住宅ローンのシミュレーションしか計算できないものが多いのです。シミュレーションの仕様が違っていたり、中には不正確なシミュレーションもあったりするといいます。

例えば、10年固定金利の住宅ローンを借りた場合、11年目以降の金利は変動金利か、固定金利かを選ぶことになりますが、銀行のサイトで公開されているシミュレーションは設定がまちまちなのです。

また、諸費用・手数料に、印紙税、司法書士報酬、抵当権設定の登録免許税など(合計で約20万円)を含んでいるか、いないかも銀行によって違っているのです。

その他にも金融機関によって判断基準が違う場合がありますので、相談できる工務店と出会えると安心でき来ますね。

属性の判断基準が金融機関によって違う

属性とは、住宅ローンの申込者の返済能力を判断するために必要な情報の事です。

年収
年齢
勤務先
勤続年数
住居状況
家族構成

などの情報を金融機関が独自の判断基準で判断するのです。その基準がまちまちなので、シュミレーションの結果が各社違ってきます。

ローン状況の判断基準が違う

住宅ローンを審査する場合は、現在借入ているローンの状況も判断材料に含まれます。自動車ローンや教育ローン・カードローンといったローン関係は全てです。忘れがちですが、クレジットカードでのキャッシングも含まれます。

すでにローンを利用しているから必ず住宅ローンは借りられないとは限らないですが、他に借入があると「他のローン返済で住宅ローン返済が難しいのではないか」と判断されることもあります。

この時に、店舗を持たずに事業展開をしているオンラインの金融機関と、従来型の店舗のある金融機関では、リスクに対する判断基準が大きく違ってきます。

ネット金融機関の住宅ローンは金利や手数料が安いので利益が小さくなります。また信用会社の保証をつけずに融資することが多いため、貸し倒れによる損失は何としても回避したいので審査が厳しくなり、借り入れ可能金額に差がでてきます。

このように住宅ローンシミュレーションは、他社と正確に比較することが難しいものの、、借入期間・金利・毎月の返済額・借入額など様々な条件で算出ができるので大変便利なのは確かです。

ローンシュミレーションの特性を知った上で上手に利用するのが正解です。

また以下の表のように、金融機関の特性によって審査の通りやすい銀行、通りにくい銀行というものがあることも知っておくといいでしょう。

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画像作成/SUUMO編集部

各社にシュミレーションしてもらってもイマイチよくわからないという方は、当タッチハウスでも諸経費等の説明を含めたローンシュミレーションをさせていただいております。ぜひご気軽にお問い合わせ下さい。

今回はローンシュミレーションとはどういうものか、なぜ金融機関によって結果が違うのかについてお伝えしました。


今回の記事がローンシュミレーションを利用する時の参考になれば幸いです。


何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

それではまた次回お会いしましょう。

頭金0で住宅ローンを組むことのメリット、デメリット

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

以前資金計画話④で自己資金についてお伝えした時「ゆとりを持った返済を続けていくためには、支払い期間の関係から、やはり総費用の2~3割を自己資金でまかなうのが理想」という話をしました。

とはいえ現在の生活の中からある程度まとまった金額を捻出するのはなかなか大変なことです。実は今、時代は頭金0で家を買うのに追い風の超低金利時代に突入しています。

そこで今回は頭金0で住宅ローンを組むことのメリット、デメリットについてお伝えします。
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そもそも頭金0でマイホームの購入資金を全額住宅ローンで準備することはできるのでしょうか?

超低金利時代の現在はズバリ、頭金なしでも住宅ローンを利用することは可能です。金融機関によっては諸費用も合わせて借り入れることができる場合もあります。

以前は自己資金が販売価格の2割程度ないと、ローン返済の負担が大きくなってローンが破綻してしまう可能性が高いとされていました。

でも今は超低金利で総返済額が少なくなっています。
10年前の平均金利金利2%で4000万円を借りた場合と金利0.7%で4000万円を借りた場合を考えてみても、35年の返済期間に設定した場合、ざっくり計算して2%の返済額5570万円に対して0.7%では4520万円とおよそ1050万円少なくなっています。(表1)
仮に一割に当たる400万円の自己資金があったとしても、約-490万円で現在の優遇金利が住宅づくりのチャンスだと感じますね(^^)V(表2)

(表1)金利の違いと返済計画 頭金0での比較.jpg

(表2)金利の違いと返済計画 頭金0でも計画可能な訳.jpg


そんな超低金利時代に頭金0円で住宅ローンを組むメリットとデメリットとは、どんなものがあるのでしょうか。


頭金0で住宅ローンを借りるメリット

1頭金を貯めるより返済が楽になる

例えば今すぐ頭金なしで金利0.7%35年ローンを組んだ場合(借入時年齢30歳)と5年で300万の頭金を用意してから35年ローンを組んだ場合で比較すると、毎月の返済額は頭金なしで107,408円、ありで99,352円で差額は8,056円程度です。

総返済額は頭金なしの場合4512万円。頭金ありの場合は4173万円。総支払額は当然多くなりますが、貯金している期間にかかる住居の5年分の賃貸料を考慮すると仮に8万円だったとして総額は480万円で総返済額の差額とほぼ一緒です。それにプラス頭金を貯金するわけなので、440万円以上余分に払うことになってしまいます。(表3)

(表3)マイホームいつ建てるべきか(家+土地)_001.jpg

2金利が上がれば頭金を貯める意味がなくなる

例えば今年頭金0金利0.7%で35年ローンを組んだ時と、5年かけ頭金300万を貯め、その間に金利が1%上昇して同じようにローンを組んだ場合では総返済額で約700万円も頭金0の方が得になります。
ためる間5年間の家賃を含めると1180万円の増額になることになります。(表4)

(表4)金利の違いと返済計画 頭金0と5年後金利が上がったら.jpg

3ローンのスタートを早められる

ローンのスタートが早ければ、定年退職後に完済時期がずれ込む可能性が減ります。30歳でローンをスタートできたら35年ローンでも完済は65歳。65歳ならまだまだ働いている可能性が高いです。

頭金0で住宅ローンを借りるデメリット

1住宅ローン審査に通りにくくなる

頭金なしで住宅ローンを組もうとすると、金融機関からもしもの時の資金の余力がないと捉えられがちで、リスクを回避したい金融機関からの審査が厳しくなることが想定されます。

2返済額が増える

頭金なしで住宅ローンを組むということは、住宅購入代金の全額をローンで賄うということです。頭金を用意する場合よりも借入金額が多くなるので、当然のことながら支払う利息が増えます。毎月の返済額が高くなるか、返済期間が伸びるかして、結果として総返済額も増大します。

3変動金利の場合、金利上昇時のリスクが高まる

頭金がないということは借入金額が増えるということです。借入金額が多い時に注意したいのが変動金利型住宅ローンに置ける金利の上昇です。金額が大きいほど金利の変動に夜影響を受けやすく、経済的にも負担になります。


今回は超低金利時代に頭金0円で住宅ローンを組むメリットとデメリットについてお伝えしました。

住宅ローンは頭金なしでも組める時代にはなっています。今回の記事が住宅ローンを組むときの参考になれば幸いです。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

それではまた次回お会いしましょう。

ココから始める資金計画のお話⑦

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

今回は支払総額や金利についてお伝えします。

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住宅ローンで着目したい「総支払額」

せっかく新居での暮らしがスタートしても、住宅ローンの返済に追われてしまっては台無しです。 

「返済期間はどれくらいで組んだらいいのか」は気になるところです。

そこで着目したいのが、「総支払額」です。借入額に利息を加算した、総支払額を意識すると答えが見つかりやすくなります。

月々の返済額は同じでも、返済期間によって借入額は大きく変わります。逆に、同じ金額を借り入れるのに返済期間を長く設定することで、月々の返済額を押さえることもできます。

ただ返済期間が長くなると、利息がかさんでしまい、総支払額が増えてしまいます。保証金などの手続費用も多くかかりますので注意をしたいところです。

金利などの条件も関わってきますが、収入の変化にも関わる仕事の定年が、返済期間設定の一つの目安になります。借入額が大きく返済期間を長くしなければならない場合は、繰り上げ返済を活用するなどして、定年までの完済に近づけるようにするのも一つの手です。

住宅ローンの金利を見分けよう!

金利の傾向(動向)やライフプランの家計収支に合わせた選択がポイントになります。

目先の数字(金利)に目がいきがちですが、金利には3種類あります。金利を比較する前に、それぞれの特徴を知っておくと検討がしやすくなります。
金利の種類は、固定金利の「全期間固定金利型」と変動金利の「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の3種類です。

月々の決まった返済額の増減を左右するのが、この金利の種類です。金利の傾向(動向)やライフプランの家計収支に合わせた選択がポイントになります。

[ 金利の種類と特徴]

■全期間固定金利
最初から最後まで同じ金利が全返済期間に適用されます。金利が上昇した場合にも影響を受けることはなく、借入時に総返済額と返済計画が確定しやすいのが特徴です。

■固定金利期間選択型
「当初 5 年間は○%」というように、一定期間に固定金利が設定されています。固定金利期間後には、金利が上昇すると返済額が増加する場合もあります。

■変動金利型
金融情勢により定期的に金利が変動します。金利が低下すると返済額が減少し、金利が急上昇すると未払利息が発生する場合もあります。

金利は低い方が総支払額がほぼ安くなる

「金利は低い方が総支払額も少なくなるに決まっている!」と思われる方も多いかもしれません。確かに金利が安いことは
で支払額は少なくなるのですが、総支払額でみると100%安くなるとも言えないのです。

住宅ローンの種類によっては、事務手数料や保証料などがかかる場合とかからない場合があります。また、返済にかかわる、繰り上げ返済も住宅ローンの種類や借入先によって、手数料が0円から数万円と、金額も異なります。


つまり、利息以外の保証料などを含めた総支払額を見ると、金利は低くても逆転してしまう場合があるのです。だから、"ほぼ"としています。

最近の傾向としては、繰り上げ返済の手数料の無料化や、保証料がかからない住宅ローンもありますので、「低金利」にこだわらずに幅広い視点での情報収集と選択をしましょう。

また、借りるまでではなく、返済中の利便性や安心の確保も大切です。


今回は

支払総額や金利

についてお伝えしました。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

それではまた次回お会いしましょう。

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ここから始める資金計画 番外編-住宅ローンネット銀行編-

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

今回は前回お伝えした住宅ローンについて、最近気になるネット銀行のことを補足してお伝えしていこうと思います。

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ネット銀行の住宅ローンの違い

ネット銀行って何?

基本的に店舗を持たず、オンラインで業務を行う銀行のことです。
そのため、講座開設をはじめ手続きはすべてオンライン。キャッシュカードの受け取りも郵送で通帳はなく、印鑑も必要ありません。


ネット銀行の住宅ローンのメリット

金利が安い

ネット銀行は金利の安さが最大の魅力です。ではなぜ低金利なのでしょうか。

ネット銀行は店舗運営コストが不要で、ATMも他の金融機関やコンビニと提携してコストを抑えています。

そのため利益率が高まり、金利を下げて売り上げが減っても利益を残すことができます。

また、多くのネット銀行では個人の顧客が多く事業融資を扱っていません。なので個人を相手に融資額を伸ばすために住宅ローンの利用者を増やしたいという思惑があります。

それには安い金利を提示することで魅力をアピールする必要があるので金利が安い傾向にあります。

店舗に行かなくていい

高額な住宅ローンを組む場合、金融機関の店舗に出向かなければならないものですが、ネット銀行の場合、店舗には行かずに全てオンラインで完結します。審査の必要書類もネット上でアップロードして提出できるなど、今まで仕事を休んでしなければならなかったようなことも在宅でできます。

また、繰り上げ返済などの手続きもオンラインでできるので借りた後も楽です。


手数料が安い

金利が安いだけでなく、手数料が安いこともネット銀行のメリットです。多くのネット銀行が返済手数料を無料にしています。

多様なサービス

伝統的な銀行の団体信用生命保険(団信)は基本コース(死亡&1級高度障害)のみが無料です。それ以上のサービスは有料です。一方、ネット銀行では、すでに、プラスアルファの部分で競争をしています。

たとえば、住信SBIネット銀行の「全疾病保障」、じぶん銀行の「がん50%保障」、楽天銀行の「全疾病特約」など病気になったら住宅ローンが免除になるような特約を付けている銀行があります。

団信以外でも、イオン銀行のイオンでの買い物が毎日5%オフになるなど、銀行の母体のサービスと連動していることが多く、自分がよく使うサービスなら大きなメリットになるでしょう。


ネット銀行のデメリット

審査に時間がかかる

ネット銀行以外で住宅ローンを組むと審査期間は3週間程度ですが、ネット銀行では平均1か月、長いと1か月半以上かかります。

ネット銀行は歴史が浅いためデータやノウハウの蓄積が少なく、申し込み情報や物件の担保調査などに時間がかかるためです。

また、WEBで書類のやり取りをするため、書類の不備が発生しやすいことも原因の一つ。書類が揃うのに時間がかかる分だけ審査開始が遅くなってしまうのです。

書類審査のハードルが高い

ネット銀行の住宅ローンは金利や手数料が安いので利益が小さくなります。また信用会社の保証をつけずに融資することが多いのです。

収益性が低く、保証会社による債権保全も不十分なので、貸し倒れによる損失は何としても回避しなければなりません。そのためどうしても審査が厳しくなってしまいます。

対応できない物件がある

多くのネット銀行では借地権の対応はしていません。同様に、多くの銀行は、築年数は65年までに完済しなければならず、築古の物件では35年の利用ができないことがあります。なお、一部の銀行では対応している銀行もあります。

事前審査の制度が低い

ネット銀行の事前審査は名称こそ事前審査ですが、大変かんたんなものです。この段階で審査に通ったとしても本審査で覆ってしまうことはよくあるので要注意です。自己申告だけの情報での審査は単なる集客ツールと見た方が安全です。

手続きを全て自分でやらなければならない

ネット銀行のシステムでは本審査完了までご本人がやることになります。書類の手配やチェックもご自身で対応するので、慣れないため時間がかかったり、書類の不備などがおこりやすくなります。

加えてパソコンに不慣れだったりすると相当な負担になることが考えられます。


今回は住宅ローン「ネット銀行編」として番外編として前回の記事を補足しました。ネット銀行のメリット・デメリットを把握して、住宅ローン選びの材料にしていただければ幸いです。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

次回は住宅ローンの続きをお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

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ココから始める資金計画のお話⑥

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

今回は資金計画から入居までの流れについてお伝えします。

家づくりの実現の可否を握る資金計画

長期間にわたる住宅ローンでは、資金計画の立て方によっては返済の負担が増えてしまうということも。後であわてることがないように流れをつかんでおくと安心です。

・マイホーム取得計画&自己資金の確認
 ↓ 総予算決定とライフプランも考慮した資金計画を検討

・住宅会社探し  
 ↓ 情報収集をしながら、選択・決定へ

・住宅ローンの検討 
 ↓ まずは仮審査!(相談に乗ってくれる住宅会社なら安心です!)
   金融機関に出向きローンシミュレーションをしてもらいいくらまで借入可能かを知る
   (資金調達が出来なければ先には進めません!)

・建物工事請負契約(もしくは売買契約)
 ↓ 住宅ローン申込み(本審査)

・住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
 ↓ つなぎ融資 の申し込み・準備

・残金決済・竣工
 ↓  資金(住宅ローン融資)受取り

・物件引き渡し・入居後
 定期的な繰り上げ返済等の検討・実施


自分に合った住宅ローン選びをしましょう。
「住宅ローン」と一言で言っても、「種類が多くてよく分からない...」と、戸惑ってしまう人も多いのではないでしょうか。そこで、借入先による違いから住宅ローンを大別すると、公的金融機関が融資する「公的ローン」と民間金融機関が融資する「民間ローン」の2つに分けることができます。
それぞれに特徴や条件が異なりますので、まずは借入先を確認したうえで、自分に合った住宅ローン選びをしましょう。

【公的ローン 】
●財形住宅融資
(勤務先で財形貯蓄を 1 年以上継続していて貯蓄高 50 万円以上ある人が対象。貯蓄残高の 10 倍(最大 4,000 万円)まで借り入れが可能です。)

●自治体融資
(一部の都道府県や市町村で行われている融資。条件もそれぞれ異なりますが、有利な場合が多いので調べてみましょう。

【 民間ローン 】
●フラット 35
 住宅金融機支援機構と民間の金融機関提携による長期固定金利の住宅ローン。保証料・繰り上げの返済手数料は無料です。金利等は金融機関ごとに異なります。

●銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等
 金融機関が融資をし、その条件や保証料・繰り上げ返済の手数料等もそれぞれ異なります。
 金利の固定期間選択型や変動型など、多種多彩な種類があります。

●ノンバンク・モーゲージバンク等
 信販会社やクレジットカード会社で専門的に扱う住宅ローンです。

●JA・生命保険会社等
 組合員(JA)や加入者(生命保険)を対象にした住宅ローンです。


「頭金0円でもOK!」って、ホントにいいの?

「頭金0円」を謳い文句にした土地などの物件を目にする機会が多くなりました。
住宅ローンでも「頭金無しでもOK」というのも出てきています。
借りやすい半面、借入額が大きくなることから返済期間も長くなることが予測されます。
謳い文句に飛びつくことのないように十分に検討したほうがよさそうです。

ほとんどの住宅ローンの融資限度額は、物件価格の8割以内が一般的ですから、2割以上は頭金の用意が必要になります。頭金は、自己資金から現金で支払い、物件価格の一部に充当されます。つまり、頭金が多ければ多いほど住宅ローンを組む金額も少なくてすみます。

返済期間が長期にわたる住宅ローンでは、収入減少など予期せぬ事態が起こりうることも。目先での判断は危険です。

2割以上の頭金を用意できなかった場合は、住宅ローンの返済が始まってからも貯蓄を増やせるようにするとよいでしょう。
頭金以外にも、諸費用や手続き費用等で、まとまった現金が必要になります。

「自己資金=頭金」ではなく、「自己資金-諸費用=頭金」です。2割以上は用意したいものです。


今回は
家づくりの実現の可否を握る資金計画
自分に合った住宅ローン選び
「頭金0円でもOK!」って、ホントにいいの?

についてお伝えしました。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

次回はネット銀行についてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

住宅ローン審査通過のための4つの条件

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

新築住宅を建てる時、大抵の方はローンを組むと思います。その時にたとえば正社員じゃない、転職して間もない場合、銀行がお金を貸してくれるのか心配になることがありませんか?

少子化で人口減のフェーズに入っている現在、銀行も昔のように正社員、勤続何年というような基準ではなく、どんな仕事をしているのかその中身で判断するようにはなってきています。

これは判断基準があいまいになったとも言えて、自分が借りられるのかどうかわかりにくいですよね。

そこで今回はこの判断基準をある程度明確にして、あなたが家を建てるためのローンを組めるかどうか参考になるような記事を書いていきたいと思います。ぜひ最後までご覧いただければと思います。

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☆勤続年数

銀行ローンは、表向きは勤続年数が3年以上となっている場合が多いです。ただ、実際には1年経っていて、他の条件(年齢・ローン返済を滞らせたことがないか・勤務先の安定性などなど)もそろえば貸してくれるところがほとんどです。

ただ、転職を繰り返していたり、あまりにも短いスパンで転職していたりすると、審査が厳しくなる傾向があるようです。


☆正社員じゃなくても大丈夫?

銀行の融資条件は各社違います。その条件は住宅ローンのサイトやパンフレットに細かく載っています。その中で派遣社員やアルバイトでも融資可と記載されていればローンを組むことができます。

もちろん、年収や勤続年数などの条件を満たしていることが必要ですが、派遣やアルバイトだからローンは組めないということはありません。

☆車のローンなどがあるけど大丈夫?

車のローン返済や奨学金の返済などがある人も住宅ローン審査に影響があります。

奨学金も給付型と貸与型に分かれていますが、貸与型はローンの一つとみなされます。これらは借り入れ可能額を産出する基準の一つ、返済負担率に大きく影響してきます。カードでの分割払い、携帯電話の分割払いも加味して審査されるので注意が必要です。


返済負担率というのは「年収に占める年間返済額の割合」のこと。 「年間返済額÷年収」で算出されます。 金融機関によって見方は若干変わりますが、一般的には30~35%が基準といわれています。

例えば年収が400万円の人が返済負担率30%ということであれば、400×30%=120で、年間120万円の返済額ということになり、これに銀行が貸付ける相手に個別にに設ける審査利率を加味すると、3266万円、35%だと3810万円を借り入れることができます。(金利1%35年元利均等、審査利率1.5% ボーナス返済なしの場合)

車のローン返済+携帯の分割払いが年間で合わせて50万円あるとすると、年間返済額が170万円になり返済負担率が42.5%になってしまうため、ローン審査が通らない可能性が高くなってしまうのです。

車のローンなどが残っていると住宅ローンが借りられないというわけではありませんが、希望の借入額まで借りることができなくなってしまうので、住宅ローンを借りる前に自己資金で他のローンは一括返済するのも一つの方法です。

☆土地の評価額

住宅ローンを組んだけれども、返済できなくなってしまった...そんな時、銀行は土地を差し押さえて売却しますが、その時に売れなかったら困るので事前に土地の価値を試算します。

敷地面積が狭すぎたり、変形しすぎていたり、市街化調整区域という建物を建てるのに制限のある土地だったりすると、担保評価が低くなって借り入れ可能額を減らされてしまう可能性があります。

建てたい土地に不安がある時は、購入する前に無理のない資金計画をしてくれる工務店や、住宅会社に相談できると安心です。

☆オーバーローン

土地や家を買うときに、販売価格以上のお金を借りることを言います。家を建てるには、家の登記費用、外構費、土地を買うときに必要な仲介手数料など諸費用がかかるので、それも含めて借りることを意味します。この諸費用は住宅価格の3~10%程度かかるのが一般的で、けっして少ない金額ではないので住宅ローンと一緒に借りられれば助かりますよね。

私が家を建てた13年前は諸費用は借りられないことが多く、頭金3割用意して諸費用に充てると言われていたものですが、今は多くの銀行で融資してくれるようです。

ただ、超低金利時代と言っても住宅ローンの金利は破格なので、水増しして借りて車や家具などを購入するといった本来の目的とは違う使い方をする場合もあるようで、それが問題視されることも。

諸費用以上の借り入れは契約違反。余計なリスクを背負うことになってしまうので気を付けましょう。

銀行によって住宅ローンで借りられる諸費用は、それぞれの銀行の住宅ローンサイトに記載されています。諸費用に対する借り入れは金利を高く設定している銀行もありますので、事前に融資の窓口で相談してみるといいと思います。

今回は住宅ローン審査通過のための4つの条件についての記事でした。

勤続年数
正社員じゃなくても大丈夫?
車のローンなどがあるけど大丈夫?
土地の評価額
オーバーローン

についてそれぞれ説明しました。

住宅ローンがどの位組めるかによって、建てられる家が大きく変わってくるので、家づくりの第一歩だと言えます。ちょっと面倒なお金のことですが、いろいろ知っておくと後でこんなはずじゃなかったと後悔することが少なくなると思います。 

今回の記事があなたのお役にたてればうれしいです。

それではまた次回お会いしましょう!