ココから始める資金計画のお話②

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

今回は

資金計画を大きく左右する土地代と諸費用や家づくりのタイミングなどについてお伝えていきます。

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資金計画を大きく左右する土地代と諸費用

1年にもわたる家づくりのプロセスの中で、重要なのが土地選びです。選んだ土地の価格によっては、予算オーバーなんてことも。
資金計画を大きく左右するのが土地の価格です。

建物の建設費は、グレードによってほぼ決まっていますが、土地の価格はロケーションによって大きく変わります。予算を決めてから、探すのが鉄則です。

また、土地の価格のほかに、不動産仲介会社を通した場合には、売買価格の3%+消費税(※)の仲介手数料がかかります。そのほかにも、登録免許税や不動産売買契約書の印紙代、不動産取得税・固定資産税・都市計画税などが必要です。

地盤に問題のある土地などを安く買った場合には、地盤改良工事などがかかる場合があります。資金計画の中でも大きなウェイトを占めますので、早めに決めて、予算内に納まるようにしたいものです。

(※)物件価格により比率が変わります。ここでは、 400 万を超える物件を例にしています。


家を買うタイミング①「今が買い時」そう言われると......

いつの時代、どの商売であっても、物を売る側は売ることに生活をかけています。従って、買う側と同じくらい必死だと考えるべきです。

「○○の優遇措置は今年中に着工しないと無効になります」 「すぐに手付金を払わないと、別のお客様が手を挙げればそちらに回ってしまいます」 「○月○日までに契約すれば、減税期間が長くなります」 営業担当者の言葉は、決して嘘ではありません。

それだけに、「今すぐ買わないと大損をするのではないか」と迷ってしまうのは人情です。

しかし、少し冷静になりましょう。仮に慌てて土地を買ったとして、そこに建てる家は決まっていますか?土地によって、建てられる家は制限されることがあります。

地盤や環境など、周囲の状況も時間をかけて見極めないと、本当に満足できる土地かどうかはわかりません。

その土地を買うためのローンで、無理をする可能性はありませんか?能力を超えたローンを組めば、数年後に返せなくなって買った不動産を安値で売却し、さらにローンが残るなどということにもなりかねないのです。

揺れた心では、冷静な判断ができないことがあります。今は多少の損になるとしても、後々になって生活を破綻させるような事態を招くよりはずっといいはずです。

家を買うタイミング②安い物件にはワケがある

購入を焦ってしまう状況として、思わぬ安値で手に入りそうな物件が見つかった、という場合があります。「この条件の土地が、この価格で出ることはありませんよ」そんなふうに言われると、素人としては心が揺れてしまいますね。

抑えられる部分では出費を抑えて、「家の他の部分に回したい」「少しでもローンを軽くしたい」そう考えるのは当然のことです。

しかし、どんな買い物にも言えることですが、物の値段には全て「ワケ」があります。

同じ地域、同じ面積の似たような物件に比べて明らかに安いという場合、そこには何かの理由があると考えるべきです。

土地が変形している(長方形でない)、地盤が弱い、お墓が近い、下水道などが通っていない、過去に事故が起こっている、隣地との境界に大きな段差があるなど、値段を下げなければ売れない何らかの事情があるはずです。

不動産会社によく尋ねるだけではなく、実際にその場所へ出かけて周辺の状況をよく調べることが大切です。

物件の欠点が変えられないものである場合、いずれその物件を転売しようと考えたときに、安値でしか売れないことも覚悟しておく必要があります。最終的に格安物件を買うとしても、その価格を実現した理由はきちんと理解し、納得しておきましょう。

理由が許容できるものであれば、まぎれもなくその物件はあなたにとって絶好の掘り出し物と言えるでしょう。

家を買うタイミング③ライフプランの見通しがつくか?

誰にとっても家の買い時ではない時期、というものもあります。

それは、ある程度先の人生設計が定まっていない段階です。子供は何人くらいいるか、お年寄りと同居する可能性があるか、夫婦はどれくらいの期間働けて、どれくらいの収入が見込めそうか。

そういったことが大まかに予測できていない段階では、どんな家をつくるか、そこにどれくらいのお金をかけられるかが見えてきません。

家を買えば、普通は 20 年 30 年とそこに住み、ローンを支払い続けなければなりません。もちろんリフォームも可能ですが、費用も相応にかかりますから、ローンを支払いながら大規模なリフォームをするのは大変なことです。

ですから、家をつくろうと決める段階で、ある程度将来までの見通しがついている必要があります。
その見通しをつけられる時期は、人によって違うもの。結婚するときに先のことまで見越せる人もいれば、子供が生まれるとき、子供が就学するとき、両親との同居が決まったとき、そして自分が定年退職するとき、ということもあります。

人生がみんな違うように、家づくりのタイミングも人によって違います。人と比べる必要はありません。自分の家族や暮らしに合ったタイミングを見極めましょう。

今回は

資金計画を大きく左右する土地代と諸費用
家を買うタイミング①「今が買い時」そう言われると......
家を買うタイミング②安い物件にはワケがある
家を買うタイミング③ライフプランの見通しがつくか?

についてお伝えしました。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

次回は実際に家づくりにかかるお金についてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

ココから始める資金計画のお話①

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家を建てたい!そんな時、初めに考えたいのが資金計画ですよね。今回からは家を建てる時に無くてはならない資金計画についてお話していこうと思います。

新居での暮らしも左右する資金計画は、無理のないようしっかり検討することが大事です。

今回は

家づくりにはどんなお金がかかるのか、その"総費用"の中からまずは建物本体以外の諸費用、新築にかかる税金などについてお伝えていきます。

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家づくりの総費用

マイホーム取得にかかる費用には、「建物の建設費」、「土地の購入費」のほかに、さまざまな「諸費用」が発生します。諸費用を含めた「総費用」をもとに、資金計画、返済計画を立てることが重要です。

土地や建物の価格は比較的、つかみやすいものですが、資金計画から漏れてしまいがちなのが「諸費用」です。

諸費用には、土地の状況で追加になる地盤改良や擁壁、上下水道の引込工事などをはじめ、引っ越しや家財購入、地鎮祭などの費用が含まれます。

また、注文住宅の場合は、「土地売買契約」や、「工事請負契約書」などの契約にも印紙税と仲介手数料、登記費用などが発生します。自己資金から現金で支払うのが多い部分です。物件価格の2 0 %程度が目安になります。

予算内で家を建てるためにも、物件価格だけの検討ではなく、諸費用も盛り込んだ、「総費用」で無理のない資金計画を立てましょう。

支払う先も金額も多種多様な諸経費

注文住宅では、坪単価が表示されているのが一般的です。坪単価に、建てたい家の広さ(坪数)を掛けて家の建築費を算出されている方も多いのではないでしょうか。家づくりには、建物本体の工事費以外にもいろいろなお金がかかります。

建て替えや古家が建っていたら解体・撤去工事、地盤によっては改良工事、給排水管の引込工事、外構工事などの「別途工事費」がかかります。

そのほかにも登録免許税の税金や、住宅ローン、各種契約時の印紙税、地鎮祭や上棟式の費用、引っ越し費用、カーテンや照明器具・家具・家電製品などの耐久消費財(長年使用する家財)の購入費などもかかります。

支払う先も多岐にわたります。ほとんどが手持ちの自己資金からの支払いになります。住宅ローンを組むときの融資額や頭金にも関わりますので、ざっと計算して、物件価格(建築費+土地代)の約 20 %は あらかじめ必要経費として計上しておきましょう。

新居に引っ越してから、支払う"税金"もあります

土地の購入や工事請負契約で交わす「契約書」で印紙税が発生します。

次に、不動産の所有権や、住宅ローンの借入、所有権の移転等で登録免許税が課税。さらに、不動産購入や新居引っ越し 後には、不動産取得税が課税されます。いずれも手持ちの現金が必要になりますので、いつ、どんな税金が課せられるのか把握しておくと安心です。

[ 主な手続の流れと必要な税金・諸経費 ]

建築請負契約/不動産(土地)売買契約

↓ 【印紙税】

登記

↓ 【登録免許税】

住宅ローン申込み(金銭消費貸借契約)

↓ 【印紙税・登録免許税】

 【司法書士報酬料】

竣工・入居

↓ 【不動産取得税】
 【都市計画税・固定資産税】

相続時

 【相続税】

家づくりにはこのように様々な税金があるものです。世界で一番安全だと言われている日本。税金で様々な整備を行ってくれているからなんですね。家にまつわる税金を払うのも、住みやすい安全な住環境の対価と思うと負担感が減るかもしれませんね。


今回は

家づくりの総費用
建物本体の諸費用
新築にかかる税金

についてお伝えしました。

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

次回はいよいよ資金計画を大きく左右する土地代と諸費用や家づくりのタイミングついてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL5

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう!

というわけで今回は、用途地域や格安物件の理由、競売物件、契約時のトラブル回避法など、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報をお伝えしていきます。

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家が建てられない土地がある!?

「土地代を安く抑えるために、狭小地にして3階建てを計画していたのに建てられなかった」とは、よく聞く失敗談の一つです。

土地は、晴れて自分の所有権になっても自由に家が建てられるわけではありません。すべての土地は、国によって使用目的が決められています。

用途地域ごとに建築可能な建物の種類や、家の広さに関わる建ぺい率、容積率など細部にわたって決められています。まったく建物が建てられない土地もあるのです。

建物を建てられるのは市街化区域だけで、用途地域に細かく区分されています。よく耳にする、「第1種低層住居専用地域」や、「第2種低層地域」なども用途地域の一種で、全部で12種類に区分されています。

用途地域のほかにも、防火規制や、美観地区、風致地区、高度地区、地域の住民同士で結ぶ建築協定などにより規制されている場合があります。

土地には必ず規制が重なってかかっていますので必ず確認をして、「家を建てることができなかった」とならないようにしましょう。

将来を見越して「用途地域」を選びましょう!

土地は希望通りのロケーションで、できるだけ安く手に入れたいと思いますよね。でも住環境も軽視はできません。

土地は新居での新たな暮らしが始まる大切な場所です。ちょっと先を見越して、土地の比較検討時には、用途地域の選択にも着目したいものです。

用途地域は、自分の希望する広さや高さの家が建てられるかどうかをチェックするだけではありません。12種類の用途地域ごとに、建ててもいい施設が決められていますから、将来、建つ可能性のある建物を読み取ることができます。

例えば、静かな環境で暮らしたいのなら、 500 ㎡以下の店舗や飲食店、オフィスなどが建つ可能性のある、第2種低層住居専用地域や、第1種・2種中高層住居専用地域は避けたいものです。

また、将来の建て替えや二世帯住宅を考える場合は、第1種低層住居専用地域よりも規制の緩やかな第2種住居専用地域を選んでおくと安心です。用途地域は、市区町村の住宅関連窓口で調べることができます。

不動産に掘り出し物や格安物件はない !?

格安物件だと思って現地見学に行ってみたら、崖下の土地だったり、公道に接していない土地だったり...、というケースも少なくないようです。「格安物件にはそれなりの理由がある」と心構えしておいた方がよさそうです。

"それなりの理由"のある土地でも、ロケーションやその他の条件などから、候補からなかなか外せない場合もあるかもしれません。その時に慎重に検討したいのが、「土壌汚染」、「セットバック」、「建築条件付き」、「競売物件」などです。

工場の跡地や近隣では、土壌汚染が懸念されます。土壌汚染法が適用されている場合は、買主に転化して所有者責任になりますので注意が必要です。また、敷地に接している道路(接 道)の幅によって制限されるのが「セットバック」です。購入した敷地面積よりも使用できる面積が小さくなります。

建築条件付きの場合、住宅会社や建てられるプランが限定されている場合があります。いずれの場合も、不動産仲介会社への確認を十分にしましょう。


競売物件よりも、リスクの少ない物納物件

競売物件は、「安い」、「掘り出し物がある」というイメージがあります。

本当にお得に手に入れることができるのでしょうか?

競売物件は、そもそも、元の所有者が何らかの要因で手放した物件です。瑕疵物件を瑕疵のまま売るのが競売物件です。

瑕疵とは造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。不具合ともいい、キズがあることを意味します。

誰にでもスムーズにお得に手に入れることができるのなら、人気が高まって話題にもなるはずです。残念ながら、そんなニュースは耳にしたことはありません。

専門家の手助けがない場合は、競売物件はリスクが大きいということを忘れずに。

一方、ここ数年、注目されているのが、国税庁の物納物件です。

相続税納付が困難な場合に不動産で納付されたのが物納物件です。国税庁では、流通しやすい物件を受け付けることから、買う側にとっては、立地条件がよい、瑕疵が少ないなど、競売物件に比べてリスクが少ない物件と言えます。

2006 年以降の相続を対象に、抵当権付不動産や隣地との境界が特定できない物件などは、物納できない物納不適格財産として明確化され るなど、瑕疵の少ない物件が増えています 。

口約束はダメ!書面化してもらおう!

土地を探すときには入念にチェックしたものの、肝心の契約内容の確認を怠り、「こんなはずではなかった」と後悔しないようにしたいものです。

「契約」時にもチェックしておきたい点がいくつかあります。

契約書は仲介会社が用意してきますが、購入代金の支払い方法など契約内容の変更も可能です。契約書に書いていないことは「ないこと」と同じ、口約束はしないで必ず書面化してもらいます。トラブル回避のためにも、購入決定に欠かせない条件 などは、どんなに細かいことでも契約書や重要事項説明書に明記しておきましょう。

契約の前には、不動産仲介会社の宅地建物取引主任者から、重要事項の説明が行われます。わかりにくい用語も出てくる場合がありますので、わからない点はその場で確認します。

それでも不明点がある場合は、契約日を改めるなどして、納得がいくまで確認することが重要です。このようなことに慣れている住宅会社に同席してもらうこともお奨めします。十分に納得した上で売買契約を結びましょう。

土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

家が建てられない土地がある!?
将来を見越して「用途地域」を選びましょう!
不動産に掘り出し物や格安物件はない !?
競売物件よりも、リスクの少ない物納物件
口約束はダメ!書面化してもらおう!

をお伝えしました。

5回にわたって知っておくとスムーズに土地が探せる土地や売買の決め事やポイントについてお伝えしてきましたがいかがだったでしょうか?

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

次回からは資金計画についてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL4

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう!

というわけで今回は、理想の家づくりのために欠かせない不動産広告の見方や、時々耳にする定期借地権など、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報をお伝えしていきます。

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不動産広告にはデメリットも表示されている?

家づくりを始めると、何かと目に付く不動産広告は、最も身近な情報源です。

新聞折り込みチラシなどにも「頭金0円OK」、「希少物件!」などと、気になるコピーもいっぱいです。つい、その土地のメリットばかりに目が行ってしまいますが、不動産広告には、購入の判断に欠かせない必要事項の表示が義務付けられています。

つまり、いいことも、悪いことも含めて土地の詳しい情報が盛り込まれているのです。

不動産広告には、「物件の所在地」、「交通の利便」、「面積」、「価格」などの事項が必ず表示されています(※)。

その時に、都市計画法や建築基準法などの法律によって利用が制限されている土地、傾斜地や高圧線下にある土地など、買い手側が通常予期できない欠陥で著しい不利益が予測される事項は、特定事項として必ず表示されることになっています。

このように広告にはデメリットがしっかり表示されているので。よく確認すれば、安心して土地探しができるようになっています。

これからは不動産広告を見る時に、ぜひデメリットもスルーせずに確認してみて下さいね。

(※)中古住宅やマンションなどの住宅物件の場合は、表示される事項も内容も異なります。


不動産広告の読み取り方のコツ

前述のとおり、不動産広告を読むことで物件に関しての基本的な情報がわかり、メリット・デメリットがあればその内容も入手できるようになっています。

そこで押さえておきたいのが、広告を読み取るコツです。広告には物件写真やキャッチコピーなどが目立ちますが、具体的にどこをチェックしたらいいのでしょうか?

実は、見落としがちな「物件概要」こそが、重要な部分です。

細かな文字で片隅に書かれている部分です。

そこには、用途地域や建ぺい率、容積率など建物に関係すること、取引態様や住宅ローンなどお金に関わることなど、確認しておきたいことがいっぱい詰まっています。

例えば、取引態様が「媒介」となっていたら、土地代金とは別に、媒介手数料がかかることがわかります。また、最寄り駅からのアクセスでよく見かける「徒歩○分」という基準は、道路距離 80 mを 1 分で計算されたものです。距離も把握することもできます。

知っているつもりの「定期借地権」って?

とにかく安い土地を確保したい場合には、土地を買うのではなく、土地を借りて家を建てる方法もあります。

それが定期借地権です。

定期借地権にもいくつかの種類があります。一般的なのは、借地存続期間を 50 年以上(一般的には 50 年)とし、契約更新、建物築造による存続期間の延長は認められず、期間が過ぎたら建物を取り壊して更地に戻して土地を返却するという「一般定期借地権」です。

そのほか、「建物譲渡特約付き借地権」もあります。

土地を購入して家を建てる場合に比べて、おおむね6割程度の予算で安く手に入るようです。借地ですので、保証料(土地実勢価格の2割程度)と月々の借地代を支払うことが必要です。

借地期間は 50 年以上となっていますが、実際には 50 年の契約が多いようです。契約時に支払う保証料は、 50 年後に無利息で返還されますが、更地して返却することから、建物の解体費用に充当されることが多いようです。

定期借地権では住宅ローンは組めない?

土地は買わずに借りて家を建てる定期借地権。

土地代が安く済む、土地に対する固定資産税や不動産取得税(土地)を支払わなくて済むなど、何かとお得なイメージがありますが、資金計画面で思わぬ苦労をする場合が少なくないようです。

住宅購入費全体では、土地代がないことから費用を抑えることはできますが、定期借地権では、土地所有の権利がありません。

つまり、土地を担保にして住宅ローンを組むことができないのです。定期借地権を選択肢の一つに入れている方は、この点を注意してください。

逆に、土地を住宅ローンの担保に考えていない場合は、土地購入代がかからない分、住宅ローンを組む総額も低く抑えることができます。

また、将来、リフォームをする場合には、その規模や内容によっては地主の承諾が必要なケースもあります。

どんな建物を建てるのか、リフォームの場合はどうするのかなど、気になる点は事前に決めておいたほうが安心です。

土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

不動産広告にはデメリットも表示されている?
不動産広告の読み取り方のコツ
知っているつもりの「定期借地権」って?
定期借地権では住宅ローンは組めない?

をお伝えしました。

次回は、用途地域や格安物件の理由、競売物件、契約時のトラブル回避法などについてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL3

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう!

というわけで今回は、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えする土地探しシリーズの第三弾です。

今日の記事を読むと、同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法や、現地見学のポイントなど、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報を知ることができます。

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同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法

同じ立地の造成地などでも見られるように、人気の高い土地は価格も高めに設定されています。一般的には、日当たりが期待できる「南と東が道路に接する角地」の人気が高く、よい土地と言われています。

逆に、同じ立地でも価格が安い土地も稀にあります。キーポイントは、「北側道路」と「変形地」です。

例えば、通行人などの道路からの視線をシャットアウトしたい場合には、「北側道路」がお勧めです。建物の南面に庭を設けることでプライバシーが守られます。

また、変形地の中でも注目したいのが「旗竿地」です。文字のとおり、道路から細い敷地(竿部分)の奥に広がった旗竿形状の土地です。静かな住環境を望むのなら、「旗竿地」も選択肢の一つに考えてはいかがでしょう。竿部分の細長い敷地は容積率にしっかり算入されます。

価格も道路に面している部分が少ないことから、近隣の土地に比べて半値ぐらいで出回ることもあるようです。

現地見学のポイント

時間がないからと、おろそかにできないのが「現地見学」です。地図や公図などの情報ではわかりにくい部分は、必ず現地に足を運んで自分の目で確認をしましょう。

その時大切なことは住宅会社の人と一緒に見に行くこと。あなたにとっては初めての土地探しでも、住宅のプロはそれを日常にしている人達。様々な視点から現地を見てもらい、アドバイスを受けることができます。

もちろん、住宅のプロ同伴であってもチェックポイントはしっかり押さえておきましょう。

チェックしたいポイントは

①傾斜の有無
②傾斜が大きい場合は、のり面(※)
③接道との高低差
④道路との接点と状況
⑤近隣地の状況
⑥周辺環境(公園・学区・食料品店など)
⑦最寄り駅からのアクセス
⑧迷惑施設の有無

などです。

忘れずにチェックしたいのが、⑤近隣地の状況です。広い空地や駐車場などは、将来、大きな建物に変わることもありますので注意が必要です。近隣に住んでいる方に話を聞くなどして、できる限り情報を収集しましょう。
(※)のり面とは、切土や盛土により作られる人工斜面のこと。


現地見学は公共交通機関&徒歩で行こう

いざ、現地見学へ出発~! その前に、現地見学に行くときに気をつけたい点を押さえておきましょう。様々な条件で、見落としがないようにチェックしたいものです。

■公共交通機関を利用する
もしできるのであれば、現地への移動は、公共交通機関を使いましょう。最寄り駅の様子や人の流れも見ることができます。

■最寄り駅から(まで)実際に歩く
実際に現地まで歩くことで、周辺環境を見聞することができます。

■何度も行く
人間の情報をキャッチできる能力は限られています。一度の訪問で得られる情報というのは意外と少ないものです。何度か通うとそのたびに新たな発見や気付きがあるのです。

■昼・夜と時間を変えて行く
昼は閑静な住宅地でも、夜に人が集まる場所があったり、通勤、通学路が意外に暗かったり、違う時間帯に訪問することで見えることが多々あります。

■平日・休日も行く
昼・夜のケースと同じように、平日は閑静でも休日になると人が集まったりすることがやはりあります。どちらも知っておくことで、こんなはずじゃなかったを防げます。

■複数の目で見る
一人の知覚能力には限りがあるので、他の人の力を借りましょう。特にプロの目を借りれば100人力です。

■少し先の将来も重ねて見る
例えば子供。今はよちよち歩きの赤ちゃんでも子供はすぐに大きくなります。小学校に行くようになれば朝夕の交通量が気になりますし、高校生になれば電車通学するかもしれません。

また年をとると坂道や階段が登れなくなったりすることもあります。

将来の状況も見据えることで長く住むことができるようになります。

【持っていくと便利なモノ】

①デジタルカメラ

②歩数計

③チェックシート

これらはどれも持っていくと、あそこどうだったっけ?とか、あ、あれ調べるの忘れた!などを防ぐことができます。


土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法
現地見学のポイント
現地見学は公共交通機関&徒歩で行こう!

をお伝えしました。

次回は不動産広告の見方や、時々耳にする定期借地権などについてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL2

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配しなくてすみます。

というわけで今回は、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えする土地探しシリーズの第二弾です。良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えします。

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「転売しやすい土地」が条件のよい土地

「土地が見つからない」、「いい土地かどうかわからない」...など、土地探しは何かと苦労の連続で不安になるものです。

そこで、知っておいてほしいのが、いい土地は、「建て替えが可能かどうか」、「転売がしやすいかどうか」ということです。土地を探すときにその部分を念頭においてチェックしてみてください。

具体的には、①建築協定などのルール、②土壌汚染法が適用の有無、③接道状況(公道・私道、セットバックなど)、④用途規制、⑤相隣関係(迷惑行為等)、
⑥河川氾濫の有無、⑦高圧線や敷地地下に鉄道走行の有無、⑧将来も含めた南側の環境、⑨土地の権利関係、などをチェックします。
すべての土地には、何らかの規制が重なってかかっています。

例えば、不動産仲介会社に聞くなどして調べればすぐわかる、国土法や都市計画法などの建物に関わる法的な規制があります。
そのほかにも、住環境に関わる、迷惑行為をする人の有無などは、近隣住民に話を聞かないとわからない部分もあります。

現地見学などで見落とさずにしっかりチェックしましょう。

さらに、よい土地と悪い土地の見分け方

造成地などでは、「○○ヶ丘」などと、おしゃれな地名が多く見られますが、造成地以外などでは、古くから使われている地名が多く残っています。

その地名からも土地の良し悪しはわかります。例えば、「谷」や「沼」、「沢」、「吉田("吉"をつけて湿地を隠した地名など)」というような低湿地を表す地名の多くは、歴史的に見ても河川の氾濫地域です。

住環境面から、日当たりや眺望を望むのなら、近隣地の環境をまず、目で確認をします。駐車場や空き地は要注意です。今は空地でも、将来、日当たりや眺望を遮るような建物が建つ可能性もあるからです。

公園などの将来、変わる可能性の少ない隣地を選ぶのも一つの手です。どんなものが建つ可能性があるのかを予測して買うことが大切です。また、用途地域を知っておくことで、将来、建つ可能性のある建物も知ることができます。

お金のかかる土地とかからない土地

土地には、土地代金のほかに、建築費がかさむ土地があります。

建築費がかさむ土地には、①宅地として整備されていない、②地盤が弱い、③道路と敷地の高低差が 1.5 m以上ある、④古い擁壁がある、⑤古い建物付き、 ⑥準防火地域、⑦ 接道の幅員が狭い、などがあります。

土地の購入前にわかることですので、しっかりチェックしたいものです。

宅地として整備されていない土地を購入すると、思わぬ別途工事費用が必要となります。

敷地内への上下水道管がない場合には配管引き込み工事、地盤が弱い土地は地盤改良工事、敷地に高低差がある場合には擁壁工事など、建築時に新たな費用が発生する場合があります。選ぶ際には注意が必要です。

また、取り壊しを前提に古い建物付きの土地を選ぶ場合は、解体費用のほかに、場合によってはアスベスト撤去費用がかかる場合もあります。
接道の幅が狭いと、大型車が使えずに建築資材運搬費増の場合も。

安く購入するはずが、結果的には、価格が高くても地盤の強い更地の土地のほうが安くなる場合もあります。

変形地のデメリットは設計でカバーできる?

一般的に建築コストがかさむと言われている土地には、土地の形状から、変形地も含まれています。
同じ敷地広さの四角い土地に比べて、三角や台形などの変形地は絶対的なスペースが少なく、安く購入しても建築費やランニングコストがかさみやすいと考えられています。

しかし、注文住宅で家づくりを検討中なら、設計のアイデアや工夫でカバーすることもできます。

土地探しでは、不動産仲介会社だけに頼るのではなく、依頼する住宅会社を早めに決めて、一緒に土地探しからアドバイスをしてもらうのもよい方法です。

不動産仲介会社では敬遠してしまうような土地でも、"設計目線"から思わぬよい物件が見つかるかもしれません。
ちなみに、同じ立地の三角形の土地でも、道路に接する部分が長い場合とそうでない場合も土地の価格は異なってきます。

今回の記事では良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えしました。

☆「転売しやすい土地」が条件のよい土地
☆さらに、よい土地と悪い土地の見分け方
☆お金のかかる土地とかからない土地
☆変形地のデメリットは設計でカバーできる?

です。

家を建てる土地を購入する時は、土地代だけで選択するのではなく、土地の条件によってかかる費用も考慮して、トータルコストでの検討が必要です。

これを踏まえて、次回は同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法や、土地の見方を勉強する方法をお伝えしていきます。お楽しみに。

それではまた次回お会いしましょう!

土地探しのコツ VOL1

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。
家づくりには欠かせない土地。既に持っている方はいいのですが、土地も同時に探すというのはとてもエネルギーがいるものです。

よい土地がなかなか見つからずに、予定していた入居スケジュールに間に合わなかった、という話も よく耳にします。

それでは、せっかくの家づくりも苦労ばかりで報われません。
多くの方が家づくりも、土地を探すのも初めての経験だと思います。

だからこそ「こんなはずではなかった」と、あとで後悔をしないように、知識を得ることが大事だと思います。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配しなくてすみます!

そこで今回から何回かに分けて、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えしていきます。

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家づくりから土地探しを考える

「土地探し」は、単に場所を選定して購入するだけではなく、これから始まる家づくりの資金計画や、設計プランを大きく左右するものです。

家づくりの成功の一端を担うのが「土地」

建てたいイメージの住まいを実現できるのか、家族で快適な暮らしができるかも土地次第、と言っても過言ではないと思います。

土地には、住宅建築にかかわる規制や地盤の強度など、目には見えない部分が多くあります。そして、住宅密集地などの土地を検討中なら、入居後の快適さにも関わる相隣関係も土地を選ぶ際には欠かせません。

わかりにくい土地の値段をはじめ、少しでも条件のよい土地の探し方や選び方は、いつの時点で何をしたらいいのか、ポイントや流れがわかれば安心して比較・検討をすることができます。

「土地探し」から家を建てるまでの流れ

まずは、「土地探し」から家を建てるまでの流れを知っておくと安心です。

①情報収集 ・・・情報誌やインターネット、広告(チラシ)、不動産仲介会社など。
②敷地調査・・・建ぺい率・容積率や建築協定など法律上の規制をチェック!
③敷地調査・・・地盤(地歴や造成方法など)の強度、周辺環境をチェック!
④資金計画・・・ 建物とトータルで金額・調達方法をプランニングする。
⑤契約・・・・・ 契約内容や重要説明事項を確認し慎重に契約。不明点はその場で確認を。
⑥登記・・・・・ 所有権移転登記を終えると、はじめて自分の土地になります 。

情報収集はココから始めよう!

さて、最初にとりかかるのは情報収集ですが、どこから始めればいいのでしょう。

今、売り出されている土地の物件情報を収集するには、いろいろな方法があります。不動産仲介会社、住宅情報誌などの雑誌、広告(看板や新聞・折り込みチラシなど)、インターネットなどから情報を入手することができます。また、希望のエリアが決まっているのなら、そのエリアをドライブや散歩してみると、「売り出し中」の看板を見つけることもあります。

個人で情報収集をしながら、不動産仲介会社にも並行して依頼するのも一つの手です。不動産仲介会社には、建売や賃貸などの得意分野がそれぞれありますので、売買の仲介が専門の会社に依頼するのが鉄則です。売主が直接持ち込む物件や、新たな物件など、情報も多く持っているのも特徴です。

土地代はロケーションで決まる

情報収集を始めると土地の購入代金についての知識が必須になってきます。

建物の代金は、グレードや広さによってほとんど決まっていますが、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。

では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。

その地域という環境を購入することと同じなのです。本当にいい土地を探すのには、まず自分の思い描くイメージに合う(近い)ロケーションを探すことです。

その次に、その土地が建てたい家を実現できるかどうかです。

ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。

そして、自分のコンセプト(広さ、周辺環境、利便性など)の優先順位を明確にすることです。

土地の価格の目安を押さえておこう!

そうは言っても、わかりにくいのが土地の値段です。ロケーションや広さに関わらず、売主の都合など、様々な諸条件によっても価格が異なる場合があり、ますますわかりにくいものです。

購入したい土地がある場合や、複数の候補地の中から選択するときに、価格の目安を押さえておくことで、比較検討をしやすくなります。

そこで、着目したいのが、ニュースなどでも耳にする機会の多い、「路線価」と「固定資産税評価額」です。

同じ一つの土地でも「一物四価いちぶつしか 」という4種類の価格があります。それは、「実勢価格(取引価格)」、「公示価格」、「路線価(相続税評価額)」、「固定資産税評価額」です。

文字通り、実際に売買される価格が「実勢価格」です。気になるのは、その価格が妥当なのか知りたいところです。それを知るのには、「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷0.7 %」で算出してみてください。その金額が目安になります。近隣地の公示価格と比較して大差がないようでしたら、ほぼ妥当な価格と言えるでしょう。

土地の価格は様々な条件からも、変動するもの

「一物四価いちぶつしか 」の中のあと一つ「公示価格」とは何でしょう?

公示価格というのは更地での状態の価格のことです。利便性などの周辺環境や、売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎなどにも左右されます。

建物が建っている場合なども価格が変わってきます。

同じ一つの土地につけられている「一物四価」という4種類の価格は、国土交通省のホームページや、税務署、市町村役所、図書館などで閲覧することができます。

■実勢価格(取引価格)
実際の取引価格の時価で、取引相場を形成している価格です。「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷ 0.7 %」程度とされています 。
■公示価格
国土交通省が実施する公的指標で1月1日現在の土地の価格。国土交通省ホームページや図書館などで閲覧できます。
■路線価(相続税評価額)
財務省が発表する相続税評価の基準額で1月1日現在の価格。税務署や図書館などで閲覧できます。
■固定資産税評価額
固定資産税評価の基準で3年に1度評価が見直され、市町村から発表されます。市町村役所などで閲覧できます。

気になる土地があれば、これらの情報を調べると公平に比較検討できますね。でも忙しくて調べる時間が取れない...という方もいると思います。

そんな時は、住宅会社の方に「一物四価」を調べて検討したいと聞いてみてはいかがでしょうか。真摯に調べてくれる住宅会社は信頼できますよね。

今回は土地探しのファーストステップ、土地探しの流れ、情報収集方法、土地の購入代金の知識についてお伝えしました。

次回は良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えします。

それではまた次回お会いしましょう!

住宅ローン審査通過のための4つの条件

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

新築住宅を建てる時、大抵の方はローンを組むと思います。その時にたとえば正社員じゃない、転職して間もない場合、銀行がお金を貸してくれるのか心配になることがありませんか?

少子化で人口減のフェーズに入っている現在、銀行も昔のように正社員、勤続何年というような基準ではなく、どんな仕事をしているのかその中身で判断するようにはなってきています。

これは判断基準があいまいになったとも言えて、自分が借りられるのかどうかわかりにくいですよね。

そこで今回はこの判断基準をある程度明確にして、あなたが家を建てるためのローンを組めるかどうか参考になるような記事を書いていきたいと思います。ぜひ最後までご覧いただければと思います。

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☆勤続年数

銀行ローンは、表向きは勤続年数が3年以上となっている場合が多いです。ただ、実際には1年経っていて、他の条件(年齢・ローン返済を滞らせたことがないか・勤務先の安定性などなど)もそろえば貸してくれるところがほとんどです。

ただ、転職を繰り返していたり、あまりにも短いスパンで転職していたりすると、審査が厳しくなる傾向があるようです。


☆正社員じゃなくても大丈夫?

銀行の融資条件は各社違います。その条件は住宅ローンのサイトやパンフレットに細かく載っています。その中で派遣社員やアルバイトでも融資可と記載されていればローンを組むことができます。

もちろん、年収や勤続年数などの条件を満たしていることが必要ですが、派遣やアルバイトだからローンは組めないということはありません。

☆車のローンなどがあるけど大丈夫?

車のローン返済や奨学金の返済などがある人も住宅ローン審査に影響があります。

奨学金も給付型と貸与型に分かれていますが、貸与型はローンの一つとみなされます。これらは借り入れ可能額を産出する基準の一つ、返済負担率に大きく影響してきます。カードでの分割払い、携帯電話の分割払いも加味して審査されるので注意が必要です。


返済負担率というのは「年収に占める年間返済額の割合」のこと。 「年間返済額÷年収」で算出されます。 金融機関によって見方は若干変わりますが、一般的には30~35%が基準といわれています。

例えば年収が400万円の人が返済負担率30%ということであれば、400×30%=120で、年間120万円の返済額ということになり、これに銀行が貸付ける相手に個別にに設ける審査利率を加味すると、3266万円、35%だと3810万円を借り入れることができます。(金利1%35年元利均等、審査利率1.5% ボーナス返済なしの場合)

車のローン返済+携帯の分割払いが年間で合わせて50万円あるとすると、年間返済額が170万円になり返済負担率が42.5%になってしまうため、ローン審査が通らない可能性が高くなってしまうのです。

車のローンなどが残っていると住宅ローンが借りられないというわけではありませんが、希望の借入額まで借りることができなくなってしまうので、住宅ローンを借りる前に自己資金で他のローンは一括返済するのも一つの方法です。

☆土地の評価額

住宅ローンを組んだけれども、返済できなくなってしまった...そんな時、銀行は土地を差し押さえて売却しますが、その時に売れなかったら困るので事前に土地の価値を試算します。

敷地面積が狭すぎたり、変形しすぎていたり、市街化調整区域という建物を建てるのに制限のある土地だったりすると、担保評価が低くなって借り入れ可能額を減らされてしまう可能性があります。

建てたい土地に不安がある時は、購入する前に無理のない資金計画をしてくれる工務店や、住宅会社に相談できると安心です。

☆オーバーローン

土地や家を買うときに、販売価格以上のお金を借りることを言います。家を建てるには、家の登記費用、外構費、土地を買うときに必要な仲介手数料など諸費用がかかるので、それも含めて借りることを意味します。この諸費用は住宅価格の3~10%程度かかるのが一般的で、けっして少ない金額ではないので住宅ローンと一緒に借りられれば助かりますよね。

私が家を建てた13年前は諸費用は借りられないことが多く、頭金3割用意して諸費用に充てると言われていたものですが、今は多くの銀行で融資してくれるようです。

ただ、超低金利時代と言っても住宅ローンの金利は破格なので、水増しして借りて車や家具などを購入するといった本来の目的とは違う使い方をする場合もあるようで、それが問題視されることも。

諸費用以上の借り入れは契約違反。余計なリスクを背負うことになってしまうので気を付けましょう。

銀行によって住宅ローンで借りられる諸費用は、それぞれの銀行の住宅ローンサイトに記載されています。諸費用に対する借り入れは金利を高く設定している銀行もありますので、事前に融資の窓口で相談してみるといいと思います。

今回は住宅ローン審査通過のための4つの条件についての記事でした。

勤続年数
正社員じゃなくても大丈夫?
車のローンなどがあるけど大丈夫?
土地の評価額
オーバーローン

についてそれぞれ説明しました。

住宅ローンがどの位組めるかによって、建てられる家が大きく変わってくるので、家づくりの第一歩だと言えます。ちょっと面倒なお金のことですが、いろいろ知っておくと後でこんなはずじゃなかったと後悔することが少なくなると思います。 

今回の記事があなたのお役にたてればうれしいです。

それではまた次回お会いしましょう!

きれいが続く!掃除しやすいマイホーム

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

一戸建てを建てると、居住スペースが増えてうれしい反面、広い空間を掃除するのが大変じゃないかって思いますよね。広い家には住みたいけれど、掃除の時間が増えるのは正直気が重いですよね。。

13年前に家を建てた私も、パートで働いていて毎日が忙しかったので、家事が増えるのは嫌だなと漠然と思っていました。

でもせっかくマイホームを建てるならいつもキレイな状態をキープしたい、できるだけ掃除を楽にしたいと思いますよね。

そこで今回は13年戸建て住宅に住んでみた経験から、どういう場所が掃除しにくいのか、どういう間取りや設備を選ぶと掃除しやすい家になるのか、そのポイントを紹介していきます。

新築住宅の間取りや住宅設備を検討しているあなたのお役に立てれば幸いです。

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適材適所に収納スペースを設ける

掃除のしやすさは、まずは整理整頓ができていることが大前提です。散らかったままだと片づけながらの掃除になるのでかなり大変になってしまうからです。整理整頓するためには、どこに何を収納するのかが決まっていることが最も重要です。

それには適切な収納スペースが必要です。適切な収納とは、必要な場所に必要なだけの収納があることです。大きなウオークインクローゼットもいいのですが、使う場所としまう場所が近いほうが、出したりしまったりするのにストレスがないので片付けやすいのです。

片付けは習慣なので、しまうハードルが低いほど習慣化できる可能性が高くなります。我が家は2階のウオークインクローゼットや子供部屋にモノをしまおうと考えていたころはなかなか片付きませんでしたが、リビングやダイニングの小さな収納スペースを活用するようになると、キレイをキープできるようになりました。

モノが整理整頓されていれば、掃除機かけや拭き掃除はとてもやりやすくなります。設計の段階で、畳半畳分くらいの小さめ収納を適切な場所に配置すれば、キレイをキープしやすくなると思います。


窓の数や設置場所を検討する

大きな窓や吹き抜けなどの高い位置にある窓は、日光をたくさん取り入れることができるし、解放感もあっていいですよね。

我が家もリビングには3間の掃き出し窓があり、吹き抜けにも窓があります。

でも窓ガラスって掃除が大変です。リビングのガラスは特に目立つので、冬場でも2か月に一度くらいは拭かなければならないし、夏場はなぜかガラスがやたら汚れるので、さらにひんぱんに掃除しないとキレイな状態が保てないんですよね。

さらに厄介なのが吹き抜けの窓。我が家では年末にいつも長いはしごをかけて拭いているのですが、50歳を超えた夫が磨いているのを見ると「落ちたらどうしよう」と身が縮む思いです。

ゆくゆくは業者さんに頼むことになるのかも...と思うこの頃です。

曇りガラスやモザイクガラスなどを使っている窓もあるのですが、そこは汚れが目立たず掃除の回数を劇的に減らせています。

光を取り入れたり、解放感をもたらしてくれる窓ですが、建ててからの掃除の手間をしっかりと考慮に入れて設置を検討するといいと思います。


内装の色や素材を検討する

内装材の凸凹にはほこりがつきやすいので、できるだけ凸凹のないものを選んだり、色を配慮することで、掃除の手間をへらすことができます。

壁紙や塗り壁は、きめが細かくツルっとした表面のものは、ざらざらした表面のものよりほこりや汚れがつきにくいです。我が家は塗り壁なのですが、リビングはざらざらした仕上げ、水回りはつるつるした仕上げです。このざらざらにはホコリやすすがつきやすく、年末の大掃除では煤払いが大変です。

水回りのつるつるした壁にはほとんどホコリがつかないので、煤払いをしたことがありません。クロスも同じです。我が家は天井だけクロスなのですが、クロスの重なっている場所や貼りムラのあるところに汚れがたまっています。

水回りにはタイルも貼ってあるのですが、タイルの凸凹に意外にホコリが積もるんです。拭き掃除をちょっと怠ると、ホコリがたまってグレーっぽくなってしまうんです。白いタイルなので目立つんですよね。ちょっとしたことですが気になる箇所です(+_+)

また、床も白っぽい畳などは髪の毛やごみが目立ちますが、木の床だと目立たないんです。(目も悪くはなってるんですが(≧▽≦))白っぽい床だと髪の毛系のごみが目立つし、黒っぽい床だとホコリが目立つので、ちょうど中間食の木の色が目立たないというのが実感です。

もちろん、内装材は家全体の雰囲気を大きく左右するところなので、掃除のしやすさだけで決めることはできないと思いますが、わかった上で選択すれば建てた後でこんなはずじゃなかったと後悔することはないと思います。


手入れしやすい設備を選ぶ

掃除が大変な場所というと、キッチン、お風呂、トイレなどの水回りですよね。そこでどんな設備を選ぶかで掃除のしやすさが大きく変わってくると思います。

最近の設備は優れモノが多く、フチの折り返しがなく汚れがたまりにくかったり、使うたびに洗剤を流して自動洗浄してくれるトイレや、ボタン一つで自動で掃除してくれる浴槽があったりします。キッチンでは掃除が面倒な換気扇選も、今は自動でファンを洗える機種も出て来たりしています。

今は私が家を建てた頃に比べてお手入れが楽になる色んな設備が出ていてうらやましいです。予算に合わせて便利な設備を取り入れたり、汚れがつきにくい設備を選べば、だいぶ掃除を楽にできるのではないでしょうか。

キッチンカウンターや収納スペースも、汚れがふき取りやすく凹凸がすくない素材を選ぶことで掃除の手間を減らすことができます。我が家はキッチンの天板をタイルにしていて、定期的に目地の掃除をしているのですが、これもステンレスや人工大理石にすれば掃除の時間は少なくなるので、デザイン性と掃除の手間をてんびんにかけて素材を選ぶといいと思います。


今回はどういう場所が掃除しにくいのか、どういう間取りや設備を選ぶと掃除しやすい家になるのかについて書きました。

掃除がしやすい家づくりのポイントは

〇適材適所に収納スペースを設ける
〇窓の数や設置場所を検討する
〇内装の色や素材を検討する
〇手入れしやすい設備を選ぶ

の4つです。

無理なくキレイをキープできるマイホームづくりに、今回の記事がお役に立てればとってもうれしいです。

また次回お会いしましょう。