土地探しのコツ VOL1

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。
家づくりには欠かせない土地。既に持っている方はいいのですが、土地も同時に探すというのはとてもエネルギーがいるものです。

よい土地がなかなか見つからずに、予定していた入居スケジュールに間に合わなかった、という話も よく耳にします。

それでは、せっかくの家づくりも苦労ばかりで報われません。
多くの方が家づくりも、土地を探すのも初めての経験だと思います。

だからこそ「こんなはずではなかった」と、あとで後悔をしないように、知識を得ることが大事だと思います。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配しなくてすみます!

そこで今回から何回かに分けて、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えしていきます。

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家づくりから土地探しを考える

「土地探し」は、単に場所を選定して購入するだけではなく、これから始まる家づくりの資金計画や、設計プランを大きく左右するものです。

家づくりの成功の一端を担うのが「土地」

建てたいイメージの住まいを実現できるのか、家族で快適な暮らしができるかも土地次第、と言っても過言ではないと思います。

土地には、住宅建築にかかわる規制や地盤の強度など、目には見えない部分が多くあります。そして、住宅密集地などの土地を検討中なら、入居後の快適さにも関わる相隣関係も土地を選ぶ際には欠かせません。

わかりにくい土地の値段をはじめ、少しでも条件のよい土地の探し方や選び方は、いつの時点で何をしたらいいのか、ポイントや流れがわかれば安心して比較・検討をすることができます。

「土地探し」から家を建てるまでの流れ

まずは、「土地探し」から家を建てるまでの流れを知っておくと安心です。

①情報収集 ・・・情報誌やインターネット、広告(チラシ)、不動産仲介会社など。
②敷地調査・・・建ぺい率・容積率や建築協定など法律上の規制をチェック!
③敷地調査・・・地盤(地歴や造成方法など)の強度、周辺環境をチェック!
④資金計画・・・ 建物とトータルで金額・調達方法をプランニングする。
⑤契約・・・・・ 契約内容や重要説明事項を確認し慎重に契約。不明点はその場で確認を。
⑥登記・・・・・ 所有権移転登記を終えると、はじめて自分の土地になります 。

情報収集はココから始めよう!

さて、最初にとりかかるのは情報収集ですが、どこから始めればいいのでしょう。

今、売り出されている土地の物件情報を収集するには、いろいろな方法があります。不動産仲介会社、住宅情報誌などの雑誌、広告(看板や新聞・折り込みチラシなど)、インターネットなどから情報を入手することができます。また、希望のエリアが決まっているのなら、そのエリアをドライブや散歩してみると、「売り出し中」の看板を見つけることもあります。

個人で情報収集をしながら、不動産仲介会社にも並行して依頼するのも一つの手です。不動産仲介会社には、建売や賃貸などの得意分野がそれぞれありますので、売買の仲介が専門の会社に依頼するのが鉄則です。売主が直接持ち込む物件や、新たな物件など、情報も多く持っているのも特徴です。

土地代はロケーションで決まる

情報収集を始めると土地の購入代金についての知識が必須になってきます。

建物の代金は、グレードや広さによってほとんど決まっていますが、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。

では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。

その地域という環境を購入することと同じなのです。本当にいい土地を探すのには、まず自分の思い描くイメージに合う(近い)ロケーションを探すことです。

その次に、その土地が建てたい家を実現できるかどうかです。

ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。

そして、自分のコンセプト(広さ、周辺環境、利便性など)の優先順位を明確にすることです。

土地の価格の目安を押さえておこう!

そうは言っても、わかりにくいのが土地の値段です。ロケーションや広さに関わらず、売主の都合など、様々な諸条件によっても価格が異なる場合があり、ますますわかりにくいものです。

購入したい土地がある場合や、複数の候補地の中から選択するときに、価格の目安を押さえておくことで、比較検討をしやすくなります。

そこで、着目したいのが、ニュースなどでも耳にする機会の多い、「路線価」と「固定資産税評価額」です。

同じ一つの土地でも「一物四価いちぶつしか 」という4種類の価格があります。それは、「実勢価格(取引価格)」、「公示価格」、「路線価(相続税評価額)」、「固定資産税評価額」です。

文字通り、実際に売買される価格が「実勢価格」です。気になるのは、その価格が妥当なのか知りたいところです。それを知るのには、「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷0.7 %」で算出してみてください。その金額が目安になります。近隣地の公示価格と比較して大差がないようでしたら、ほぼ妥当な価格と言えるでしょう。

土地の価格は様々な条件からも、変動するもの

「一物四価いちぶつしか 」の中のあと一つ「公示価格」とは何でしょう?

公示価格というのは更地での状態の価格のことです。利便性などの周辺環境や、売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎなどにも左右されます。

建物が建っている場合なども価格が変わってきます。

同じ一つの土地につけられている「一物四価」という4種類の価格は、国土交通省のホームページや、税務署、市町村役所、図書館などで閲覧することができます。

■実勢価格(取引価格)
実際の取引価格の時価で、取引相場を形成している価格です。「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷ 0.7 %」程度とされています 。
■公示価格
国土交通省が実施する公的指標で1月1日現在の土地の価格。国土交通省ホームページや図書館などで閲覧できます。
■路線価(相続税評価額)
財務省が発表する相続税評価の基準額で1月1日現在の価格。税務署や図書館などで閲覧できます。
■固定資産税評価額
固定資産税評価の基準で3年に1度評価が見直され、市町村から発表されます。市町村役所などで閲覧できます。

気になる土地があれば、これらの情報を調べると公平に比較検討できますね。でも忙しくて調べる時間が取れない...という方もいると思います。

そんな時は、住宅会社の方に「一物四価」を調べて検討したいと聞いてみてはいかがでしょうか。真摯に調べてくれる住宅会社は信頼できますよね。

今回は土地探しのファーストステップ、土地探しの流れ、情報収集方法、土地の購入代金の知識についてお伝えしました。

次回は良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えします。

それではまた次回お会いしましょう!

これを知っていれば土地選びに失敗しない!理想の土地探しのポイント

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

マイホーム作りを考える時、

☆理想の家
☆予算内で実現してくれる施工会社
☆理想の立地

をまず考えるのではないでしょうか。どんな家に住みたいか、どこに住みたいかイメージするのはわくわくしますよね。

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そのイメージを実現させるのに必要なのは土地と施工会社です。

とはいえ、家づくりの初心者は、土地を探すのが先なのか、それともどこでどんな家を建てるのかを先に決めた方がいいのか、また、いい土地に出会うためにどうすればいいのか、様々な疑問がわきますよね。

私も自分の時は手探りで色々と悩み、失敗だらけでした。

そこで今回はタッチハウス山田代表に、そんな疑問をぶつけてみました。

今回の記事では、土地選びに失敗しない探し方や注意点をお伝えします。
マイホーム作りを計画している人、土地を探したい方は参考にしてくださいね。

土地探しと施工会社探し、どちらを優先させればいいの?

平戸「まず、土地と施工会社探しはどちらを先行させるのがいいんですか?」

山田「家づくりをする時に避けて通れないのが予算です。どの家庭でも収入などから考えている予算があると思いますが、土地探しを先行すると、総予算から土地代を引いた残りで家を建てることになります。

ということは、土地代がかさんでしまうと肝心の住空間にお金をかけられなくなることもでてきてしまいます。

また、先に土地を決めてしまうと、自分の理想とする間取りがその土地で実現できるかどうかもわかりません。

施工会社探しを先行すれば、土地を購入したものの、自分の理想の家が建てられなかったというリスクは低くなります」

平戸「そうだったんですね!知りませんでした!だからうちは予算オーバーしちゃったんだ...。」

山田「施工会社が決まれば、たいていの会社では土地探しを手伝ってくれます。土地探しの段階から、設計担当者に土地を一緒に見てもらいアドバイスを受けることもできます。」

平戸「おおー、それなら理想の間取りが実現できそうですね。まず施工会社を決め、自分の理想を叶える家を建てるにはどのくらいの費用がかかるのかを把握したうえで、土地を探すというのが重要なんですね」

山田「そうなんです。土地取得の費用の目安が出たところで土地探しをスタートさせるといいんです」

理想の土地の探し方 

平戸「代表は日常的に建築用の土地を見ていると思うんですが、土地を見る時にまず押さえておくことって何ですか?」

山田「そうですね、まずはやはり土地計画法で建築が許可されている土地かどうかですね。
2m以上接道してるか、市街化区域であるか、工業専用地域でないこと、などです。

平戸「土地には色んな法律的な制限があるんですね。」

山田「地盤がいい所かどうかも重要なポイントです。地盤の改良もできるにはできますが元がいいに越したことはないです。

周りに大きな建物があったりすると地盤調査のデータが残っているので、ネットで調べることも可能です。

もし近所に大きな建物がない場合でも、国土交通省の国土地理院というサイトに行くと調べたい住所を打ち込むと地理情報システム(GIS)で大まかな地盤情報がわかります。

持ち出しにはなりますが、地主さんと交渉して土地の購入前に地盤調査をすることも可能です」


平戸「確かに、どんなにいい家でも土台がグラグラではどうにもならないですよね。」

山田「昔からそこに住んでる人に話が聞けるとなおいいです。昔、川だったり沼だったりしていた場所か、盛り土してあるかどうかなど、その土地の歴史を教えてもらうと、土地の特性がわかるんですよ」

平戸「なるほどー」

山田「勤務先や子供の学校、住みやすさなど希望条件があると思いますが、条件の優先順位をつけて整理しておくといいですよ。100点満点の土地はないので、土地の大きさや形はあまり決めず、建物のプランでカバーしておくものくらいに思っておくとスムーズです」

平戸「優先順位...やっぱりそれが大事なんですね。でも建物でカバーできるなら少し気が楽ですね。そこが施工会社と一緒に土地探しをするメリットなんですね。タッチハウスでも土地探しはお手伝いしてくれるんですか?」

山田「もちろんです。地元の不動産屋さんと連携していますし、自分の足でも目を皿のようにして常に土地探しをしていますので、全力でお手伝いします」

話を聞き、土地探しの重要なポイントを改めて知りました。自分は探していた場所に、たまたまいい土地を見つけ、そこから家づくりがスタートしたので、知らないことばかりで目から鱗でした。知っていれば予算オーバーもしなくて済んだなあと...(^^;

失敗しない土地探しのポイントは

〇残った予算で家を建てるのではなく、まず快適な家を作ることを優先する。
〇土地計画法で建築が許可されているかどうか確認する
〇地盤がいいかどうか確認する
〇土地の特性を知る

でした。

土地を購入する時には色々と懸念点があっても建物でカバーできるものだそう!信頼できる施工会社にがんばってもらいましょう。

今回の記事があなたのマイホームづくりのお役にたてればうれしいです。

それではまた次回お会いしましょう!