家づくり 価格の秘密1

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

家づくりを考え始めた時、どのような「家」にするかを決めた後、どこで建てようか?ということも悩むポイントになります。

テレビCM、雑誌広告、折込チラシ、様々なものに目が行くようになり、気になってくる部分が価格についてです。

そこで今回からのシリーズでは住宅の価格の、業界にいれば当たり前の、でも一般のお客さんには知られていない裏話をお伝えしていこうと思います。家づくりに役立つ情報が満載です!

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現在の住宅販売方法

あなたは現在の住宅の販売方法をどのくらい御存知でしょうか?

現在の住宅販売法は大きく分けて4つに分類できます。

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ローコストハウスメーカーなどに多い、坪単価で販売する方法

土地付きの建売住宅を販売する方法

土地条件をつけて注文住宅を販売する方法

土地条件なしで注文住宅を販売する方法

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ローコストハウスメーカーなどに多い、坪単価で販売する方法

ローコスト住宅のハウスメーカーでは、様々な商品を用意し、坪単価何円!というような言い方をします。

実は、住宅の価格には「入口価格」と「出口価格」があると言われています。

入口価格というのは、契約のときに提示される金額で御見積書として渡されるものです。

出口価格は、家が建った後に支払う実際の金額のことです。

ローコスト住宅の場合、入り口価格は低価格に設定されていますが、設計の変更や追加工事、設備のグレードアップの理由で契約時の金額よりも高額になるケースが多いです。

あとあと追加される付帯工事の費用は、おおよそ230万円~350万円といわれています。
これは坪単価とは別に追加されます。

規格のままでOKという方にとってはローコストなのですが、変更や追加工事があるとローコストではなくなってしまうのがローコスト住宅です。

ですからローコスト住宅を考えている方は、標準規格をよく検討することが大事です。


土地付きの建売住宅を販売する方法

土地と建物がセットで販売されるのが「建売住宅」。「1区画・1軒」のみで販売されているケースから、「複数区画・それぞれ1軒ずつ」というケースまであります。建物は建築済みの住宅か、建築前または建築中の段階で販売されます。どちらも間取りや仕様は最初からほぼ決まっています。

コンセントの数なども必要最低限と少なめに設置されていますし、間取りや仕様を変更したいなど、追加工事などがあれば、追加料金になります。

間取りや仕様を自分で決められないなどのデメリットもありますが、それよりも煩雑なやりとりが不要で入居時期が明確、土地と建物を住宅ローンで一括払いできる点などに魅力を感じる人にはうれしい存在です。


土地条件をつけて注文住宅を販売する方法

土地条件が付いた注文住宅の場合、土地の大きさに合わせて設計されます。

家の大きさで、押入れの数が限定されてしまうこともあります。棚を増やしたいとか、場所を変えたいとか、それも追加料金になっていきます。

広告などで提示されている金額に、さらに追加されていく可能性がある上に"条件付"となると、注文住宅なのに要望をいえなくなってしまうことも考えられます。

一般的な土地よりも割安だったり、建築会社と参考プランが決まっているうえ、一定のプラン変更が可能なため、ある程度思い通りの家をスピーディーに建てられるというメリットもあるので、ある程度自分たちの好みの家を建てたいけれど、土地購入や家づくりの費用は抑えたいという人には魅力的な存在です。

土地条件なしで注文住宅を販売する方法

注文住宅は土地と住宅を自由に販売する方法です。

どこに住むかをはじめ、どんな間取りやデザインにするか、どんな建材や設備を使うのかといったことまで自分たちの希望を取り入れることができます。ドアや引き戸、押入れなどの収納もコンセントの数や設置場所も自由に設計することができます。

もちろん、建物の形状は自由で敷地にあわせて設計してもらうことができます。

ローコストなどに比べ高額になることが多いですが、こだわりのない部分は節約したりなど予算をかける部分とそうでない部分のメリハリを付けられるので、やり方によっては予算を抑えて建築することも可能です。


上記の4つの販売方法の他にも土地の条件はあるが、こちらの要望に応えてくれる注文住宅などもあります。

また、土地と建物は別のものとして販売する形もあります。


今回は現在の住宅販売法についてお伝えしました。

ローコストハウスメーカーなどに多い、坪単価で販売する方法

土地付きの建売住宅を販売する方法

土地条件をつけて注文住宅を販売する方法

土地条件なしで注文住宅を販売する方法

の4つです。

住宅の価格は広告などで目を引かれることありますが、契約後に金額が大幅にアップすることになっては資金計画が立ちいかなくなってしまいます。価格のマジックにかからないよう、しっかりと見極めるようにしてくださいね。


何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!
それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL5

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう!

というわけで今回は、用途地域や格安物件の理由、競売物件、契約時のトラブル回避法など、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報をお伝えしていきます。

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家が建てられない土地がある!?

「土地代を安く抑えるために、狭小地にして3階建てを計画していたのに建てられなかった」とは、よく聞く失敗談の一つです。

土地は、晴れて自分の所有権になっても自由に家が建てられるわけではありません。すべての土地は、国によって使用目的が決められています。

用途地域ごとに建築可能な建物の種類や、家の広さに関わる建ぺい率、容積率など細部にわたって決められています。まったく建物が建てられない土地もあるのです。

建物を建てられるのは市街化区域だけで、用途地域に細かく区分されています。よく耳にする、「第1種低層住居専用地域」や、「第2種低層地域」なども用途地域の一種で、全部で12種類に区分されています。

用途地域のほかにも、防火規制や、美観地区、風致地区、高度地区、地域の住民同士で結ぶ建築協定などにより規制されている場合があります。

土地には必ず規制が重なってかかっていますので必ず確認をして、「家を建てることができなかった」とならないようにしましょう。

将来を見越して「用途地域」を選びましょう!

土地は希望通りのロケーションで、できるだけ安く手に入れたいと思いますよね。でも住環境も軽視はできません。

土地は新居での新たな暮らしが始まる大切な場所です。ちょっと先を見越して、土地の比較検討時には、用途地域の選択にも着目したいものです。

用途地域は、自分の希望する広さや高さの家が建てられるかどうかをチェックするだけではありません。12種類の用途地域ごとに、建ててもいい施設が決められていますから、将来、建つ可能性のある建物を読み取ることができます。

例えば、静かな環境で暮らしたいのなら、 500 ㎡以下の店舗や飲食店、オフィスなどが建つ可能性のある、第2種低層住居専用地域や、第1種・2種中高層住居専用地域は避けたいものです。

また、将来の建て替えや二世帯住宅を考える場合は、第1種低層住居専用地域よりも規制の緩やかな第2種住居専用地域を選んでおくと安心です。用途地域は、市区町村の住宅関連窓口で調べることができます。

不動産に掘り出し物や格安物件はない !?

格安物件だと思って現地見学に行ってみたら、崖下の土地だったり、公道に接していない土地だったり...、というケースも少なくないようです。「格安物件にはそれなりの理由がある」と心構えしておいた方がよさそうです。

"それなりの理由"のある土地でも、ロケーションやその他の条件などから、候補からなかなか外せない場合もあるかもしれません。その時に慎重に検討したいのが、「土壌汚染」、「セットバック」、「建築条件付き」、「競売物件」などです。

工場の跡地や近隣では、土壌汚染が懸念されます。土壌汚染法が適用されている場合は、買主に転化して所有者責任になりますので注意が必要です。また、敷地に接している道路(接 道)の幅によって制限されるのが「セットバック」です。購入した敷地面積よりも使用できる面積が小さくなります。

建築条件付きの場合、住宅会社や建てられるプランが限定されている場合があります。いずれの場合も、不動産仲介会社への確認を十分にしましょう。


競売物件よりも、リスクの少ない物納物件

競売物件は、「安い」、「掘り出し物がある」というイメージがあります。

本当にお得に手に入れることができるのでしょうか?

競売物件は、そもそも、元の所有者が何らかの要因で手放した物件です。瑕疵物件を瑕疵のまま売るのが競売物件です。

瑕疵とは造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。不具合ともいい、キズがあることを意味します。

誰にでもスムーズにお得に手に入れることができるのなら、人気が高まって話題にもなるはずです。残念ながら、そんなニュースは耳にしたことはありません。

専門家の手助けがない場合は、競売物件はリスクが大きいということを忘れずに。

一方、ここ数年、注目されているのが、国税庁の物納物件です。

相続税納付が困難な場合に不動産で納付されたのが物納物件です。国税庁では、流通しやすい物件を受け付けることから、買う側にとっては、立地条件がよい、瑕疵が少ないなど、競売物件に比べてリスクが少ない物件と言えます。

2006 年以降の相続を対象に、抵当権付不動産や隣地との境界が特定できない物件などは、物納できない物納不適格財産として明確化され るなど、瑕疵の少ない物件が増えています 。

口約束はダメ!書面化してもらおう!

土地を探すときには入念にチェックしたものの、肝心の契約内容の確認を怠り、「こんなはずではなかった」と後悔しないようにしたいものです。

「契約」時にもチェックしておきたい点がいくつかあります。

契約書は仲介会社が用意してきますが、購入代金の支払い方法など契約内容の変更も可能です。契約書に書いていないことは「ないこと」と同じ、口約束はしないで必ず書面化してもらいます。トラブル回避のためにも、購入決定に欠かせない条件 などは、どんなに細かいことでも契約書や重要事項説明書に明記しておきましょう。

契約の前には、不動産仲介会社の宅地建物取引主任者から、重要事項の説明が行われます。わかりにくい用語も出てくる場合がありますので、わからない点はその場で確認します。

それでも不明点がある場合は、契約日を改めるなどして、納得がいくまで確認することが重要です。このようなことに慣れている住宅会社に同席してもらうこともお奨めします。十分に納得した上で売買契約を結びましょう。

土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

家が建てられない土地がある!?
将来を見越して「用途地域」を選びましょう!
不動産に掘り出し物や格安物件はない !?
競売物件よりも、リスクの少ない物納物件
口約束はダメ!書面化してもらおう!

をお伝えしました。

5回にわたって知っておくとスムーズに土地が探せる土地や売買の決め事やポイントについてお伝えしてきましたがいかがだったでしょうか?

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください!

次回からは資金計画についてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL4

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう!

というわけで今回は、理想の家づくりのために欠かせない不動産広告の見方や、時々耳にする定期借地権など、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報をお伝えしていきます。

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不動産広告にはデメリットも表示されている?

家づくりを始めると、何かと目に付く不動産広告は、最も身近な情報源です。

新聞折り込みチラシなどにも「頭金0円OK」、「希少物件!」などと、気になるコピーもいっぱいです。つい、その土地のメリットばかりに目が行ってしまいますが、不動産広告には、購入の判断に欠かせない必要事項の表示が義務付けられています。

つまり、いいことも、悪いことも含めて土地の詳しい情報が盛り込まれているのです。

不動産広告には、「物件の所在地」、「交通の利便」、「面積」、「価格」などの事項が必ず表示されています(※)。

その時に、都市計画法や建築基準法などの法律によって利用が制限されている土地、傾斜地や高圧線下にある土地など、買い手側が通常予期できない欠陥で著しい不利益が予測される事項は、特定事項として必ず表示されることになっています。

このように広告にはデメリットがしっかり表示されているので。よく確認すれば、安心して土地探しができるようになっています。

これからは不動産広告を見る時に、ぜひデメリットもスルーせずに確認してみて下さいね。

(※)中古住宅やマンションなどの住宅物件の場合は、表示される事項も内容も異なります。


不動産広告の読み取り方のコツ

前述のとおり、不動産広告を読むことで物件に関しての基本的な情報がわかり、メリット・デメリットがあればその内容も入手できるようになっています。

そこで押さえておきたいのが、広告を読み取るコツです。広告には物件写真やキャッチコピーなどが目立ちますが、具体的にどこをチェックしたらいいのでしょうか?

実は、見落としがちな「物件概要」こそが、重要な部分です。

細かな文字で片隅に書かれている部分です。

そこには、用途地域や建ぺい率、容積率など建物に関係すること、取引態様や住宅ローンなどお金に関わることなど、確認しておきたいことがいっぱい詰まっています。

例えば、取引態様が「媒介」となっていたら、土地代金とは別に、媒介手数料がかかることがわかります。また、最寄り駅からのアクセスでよく見かける「徒歩○分」という基準は、道路距離 80 mを 1 分で計算されたものです。距離も把握することもできます。

知っているつもりの「定期借地権」って?

とにかく安い土地を確保したい場合には、土地を買うのではなく、土地を借りて家を建てる方法もあります。

それが定期借地権です。

定期借地権にもいくつかの種類があります。一般的なのは、借地存続期間を 50 年以上(一般的には 50 年)とし、契約更新、建物築造による存続期間の延長は認められず、期間が過ぎたら建物を取り壊して更地に戻して土地を返却するという「一般定期借地権」です。

そのほか、「建物譲渡特約付き借地権」もあります。

土地を購入して家を建てる場合に比べて、おおむね6割程度の予算で安く手に入るようです。借地ですので、保証料(土地実勢価格の2割程度)と月々の借地代を支払うことが必要です。

借地期間は 50 年以上となっていますが、実際には 50 年の契約が多いようです。契約時に支払う保証料は、 50 年後に無利息で返還されますが、更地して返却することから、建物の解体費用に充当されることが多いようです。

定期借地権では住宅ローンは組めない?

土地は買わずに借りて家を建てる定期借地権。

土地代が安く済む、土地に対する固定資産税や不動産取得税(土地)を支払わなくて済むなど、何かとお得なイメージがありますが、資金計画面で思わぬ苦労をする場合が少なくないようです。

住宅購入費全体では、土地代がないことから費用を抑えることはできますが、定期借地権では、土地所有の権利がありません。

つまり、土地を担保にして住宅ローンを組むことができないのです。定期借地権を選択肢の一つに入れている方は、この点を注意してください。

逆に、土地を住宅ローンの担保に考えていない場合は、土地購入代がかからない分、住宅ローンを組む総額も低く抑えることができます。

また、将来、リフォームをする場合には、その規模や内容によっては地主の承諾が必要なケースもあります。

どんな建物を建てるのか、リフォームの場合はどうするのかなど、気になる点は事前に決めておいたほうが安心です。

土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

不動産広告にはデメリットも表示されている?
不動産広告の読み取り方のコツ
知っているつもりの「定期借地権」って?
定期借地権では住宅ローンは組めない?

をお伝えしました。

次回は、用途地域や格安物件の理由、競売物件、契約時のトラブル回避法などについてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL3

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう!

というわけで今回は、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えする土地探しシリーズの第三弾です。

今日の記事を読むと、同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法や、現地見学のポイントなど、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報を知ることができます。

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同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法

同じ立地の造成地などでも見られるように、人気の高い土地は価格も高めに設定されています。一般的には、日当たりが期待できる「南と東が道路に接する角地」の人気が高く、よい土地と言われています。

逆に、同じ立地でも価格が安い土地も稀にあります。キーポイントは、「北側道路」と「変形地」です。

例えば、通行人などの道路からの視線をシャットアウトしたい場合には、「北側道路」がお勧めです。建物の南面に庭を設けることでプライバシーが守られます。

また、変形地の中でも注目したいのが「旗竿地」です。文字のとおり、道路から細い敷地(竿部分)の奥に広がった旗竿形状の土地です。静かな住環境を望むのなら、「旗竿地」も選択肢の一つに考えてはいかがでしょう。竿部分の細長い敷地は容積率にしっかり算入されます。

価格も道路に面している部分が少ないことから、近隣の土地に比べて半値ぐらいで出回ることもあるようです。

現地見学のポイント

時間がないからと、おろそかにできないのが「現地見学」です。地図や公図などの情報ではわかりにくい部分は、必ず現地に足を運んで自分の目で確認をしましょう。

その時大切なことは住宅会社の人と一緒に見に行くこと。あなたにとっては初めての土地探しでも、住宅のプロはそれを日常にしている人達。様々な視点から現地を見てもらい、アドバイスを受けることができます。

もちろん、住宅のプロ同伴であってもチェックポイントはしっかり押さえておきましょう。

チェックしたいポイントは

①傾斜の有無
②傾斜が大きい場合は、のり面(※)
③接道との高低差
④道路との接点と状況
⑤近隣地の状況
⑥周辺環境(公園・学区・食料品店など)
⑦最寄り駅からのアクセス
⑧迷惑施設の有無

などです。

忘れずにチェックしたいのが、⑤近隣地の状況です。広い空地や駐車場などは、将来、大きな建物に変わることもありますので注意が必要です。近隣に住んでいる方に話を聞くなどして、できる限り情報を収集しましょう。
(※)のり面とは、切土や盛土により作られる人工斜面のこと。


現地見学は公共交通機関&徒歩で行こう

いざ、現地見学へ出発~! その前に、現地見学に行くときに気をつけたい点を押さえておきましょう。様々な条件で、見落としがないようにチェックしたいものです。

■公共交通機関を利用する
もしできるのであれば、現地への移動は、公共交通機関を使いましょう。最寄り駅の様子や人の流れも見ることができます。

■最寄り駅から(まで)実際に歩く
実際に現地まで歩くことで、周辺環境を見聞することができます。

■何度も行く
人間の情報をキャッチできる能力は限られています。一度の訪問で得られる情報というのは意外と少ないものです。何度か通うとそのたびに新たな発見や気付きがあるのです。

■昼・夜と時間を変えて行く
昼は閑静な住宅地でも、夜に人が集まる場所があったり、通勤、通学路が意外に暗かったり、違う時間帯に訪問することで見えることが多々あります。

■平日・休日も行く
昼・夜のケースと同じように、平日は閑静でも休日になると人が集まったりすることがやはりあります。どちらも知っておくことで、こんなはずじゃなかったを防げます。

■複数の目で見る
一人の知覚能力には限りがあるので、他の人の力を借りましょう。特にプロの目を借りれば100人力です。

■少し先の将来も重ねて見る
例えば子供。今はよちよち歩きの赤ちゃんでも子供はすぐに大きくなります。小学校に行くようになれば朝夕の交通量が気になりますし、高校生になれば電車通学するかもしれません。

また年をとると坂道や階段が登れなくなったりすることもあります。

将来の状況も見据えることで長く住むことができるようになります。

【持っていくと便利なモノ】

①デジタルカメラ

②歩数計

③チェックシート

これらはどれも持っていくと、あそこどうだったっけ?とか、あ、あれ調べるの忘れた!などを防ぐことができます。


土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法
現地見学のポイント
現地見学は公共交通機関&徒歩で行こう!

をお伝えしました。

次回は不動産広告の見方や、時々耳にする定期借地権などについてお伝えしていこうと思います。お楽しみに!

それではまた次回お会いしましょう。

土地探しのコツ VOL2

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配しなくてすみます。

というわけで今回は、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えする土地探しシリーズの第二弾です。良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えします。

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「転売しやすい土地」が条件のよい土地

「土地が見つからない」、「いい土地かどうかわからない」...など、土地探しは何かと苦労の連続で不安になるものです。

そこで、知っておいてほしいのが、いい土地は、「建て替えが可能かどうか」、「転売がしやすいかどうか」ということです。土地を探すときにその部分を念頭においてチェックしてみてください。

具体的には、①建築協定などのルール、②土壌汚染法が適用の有無、③接道状況(公道・私道、セットバックなど)、④用途規制、⑤相隣関係(迷惑行為等)、
⑥河川氾濫の有無、⑦高圧線や敷地地下に鉄道走行の有無、⑧将来も含めた南側の環境、⑨土地の権利関係、などをチェックします。
すべての土地には、何らかの規制が重なってかかっています。

例えば、不動産仲介会社に聞くなどして調べればすぐわかる、国土法や都市計画法などの建物に関わる法的な規制があります。
そのほかにも、住環境に関わる、迷惑行為をする人の有無などは、近隣住民に話を聞かないとわからない部分もあります。

現地見学などで見落とさずにしっかりチェックしましょう。

さらに、よい土地と悪い土地の見分け方

造成地などでは、「○○ヶ丘」などと、おしゃれな地名が多く見られますが、造成地以外などでは、古くから使われている地名が多く残っています。

その地名からも土地の良し悪しはわかります。例えば、「谷」や「沼」、「沢」、「吉田("吉"をつけて湿地を隠した地名など)」というような低湿地を表す地名の多くは、歴史的に見ても河川の氾濫地域です。

住環境面から、日当たりや眺望を望むのなら、近隣地の環境をまず、目で確認をします。駐車場や空き地は要注意です。今は空地でも、将来、日当たりや眺望を遮るような建物が建つ可能性もあるからです。

公園などの将来、変わる可能性の少ない隣地を選ぶのも一つの手です。どんなものが建つ可能性があるのかを予測して買うことが大切です。また、用途地域を知っておくことで、将来、建つ可能性のある建物も知ることができます。

お金のかかる土地とかからない土地

土地には、土地代金のほかに、建築費がかさむ土地があります。

建築費がかさむ土地には、①宅地として整備されていない、②地盤が弱い、③道路と敷地の高低差が 1.5 m以上ある、④古い擁壁がある、⑤古い建物付き、 ⑥準防火地域、⑦ 接道の幅員が狭い、などがあります。

土地の購入前にわかることですので、しっかりチェックしたいものです。

宅地として整備されていない土地を購入すると、思わぬ別途工事費用が必要となります。

敷地内への上下水道管がない場合には配管引き込み工事、地盤が弱い土地は地盤改良工事、敷地に高低差がある場合には擁壁工事など、建築時に新たな費用が発生する場合があります。選ぶ際には注意が必要です。

また、取り壊しを前提に古い建物付きの土地を選ぶ場合は、解体費用のほかに、場合によってはアスベスト撤去費用がかかる場合もあります。
接道の幅が狭いと、大型車が使えずに建築資材運搬費増の場合も。

安く購入するはずが、結果的には、価格が高くても地盤の強い更地の土地のほうが安くなる場合もあります。

変形地のデメリットは設計でカバーできる?

一般的に建築コストがかさむと言われている土地には、土地の形状から、変形地も含まれています。
同じ敷地広さの四角い土地に比べて、三角や台形などの変形地は絶対的なスペースが少なく、安く購入しても建築費やランニングコストがかさみやすいと考えられています。

しかし、注文住宅で家づくりを検討中なら、設計のアイデアや工夫でカバーすることもできます。

土地探しでは、不動産仲介会社だけに頼るのではなく、依頼する住宅会社を早めに決めて、一緒に土地探しからアドバイスをしてもらうのもよい方法です。

不動産仲介会社では敬遠してしまうような土地でも、"設計目線"から思わぬよい物件が見つかるかもしれません。
ちなみに、同じ立地の三角形の土地でも、道路に接する部分が長い場合とそうでない場合も土地の価格は異なってきます。

今回の記事では良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えしました。

☆「転売しやすい土地」が条件のよい土地
☆さらに、よい土地と悪い土地の見分け方
☆お金のかかる土地とかからない土地
☆変形地のデメリットは設計でカバーできる?

です。

家を建てる土地を購入する時は、土地代だけで選択するのではなく、土地の条件によってかかる費用も考慮して、トータルコストでの検討が必要です。

これを踏まえて、次回は同じ立地・広さの土地を安く手に入れる方法や、土地の見方を勉強する方法をお伝えしていきます。お楽しみに。

それではまた次回お会いしましょう!

土地探しのコツ VOL1

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。
家づくりには欠かせない土地。既に持っている方はいいのですが、土地も同時に探すというのはとてもエネルギーがいるものです。

よい土地がなかなか見つからずに、予定していた入居スケジュールに間に合わなかった、という話も よく耳にします。

それでは、せっかくの家づくりも苦労ばかりで報われません。
多くの方が家づくりも、土地を探すのも初めての経験だと思います。

だからこそ「こんなはずではなかった」と、あとで後悔をしないように、知識を得ることが大事だと思います。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配しなくてすみます!

そこで今回から何回かに分けて、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えしていきます。

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家づくりから土地探しを考える

「土地探し」は、単に場所を選定して購入するだけではなく、これから始まる家づくりの資金計画や、設計プランを大きく左右するものです。

家づくりの成功の一端を担うのが「土地」

建てたいイメージの住まいを実現できるのか、家族で快適な暮らしができるかも土地次第、と言っても過言ではないと思います。

土地には、住宅建築にかかわる規制や地盤の強度など、目には見えない部分が多くあります。そして、住宅密集地などの土地を検討中なら、入居後の快適さにも関わる相隣関係も土地を選ぶ際には欠かせません。

わかりにくい土地の値段をはじめ、少しでも条件のよい土地の探し方や選び方は、いつの時点で何をしたらいいのか、ポイントや流れがわかれば安心して比較・検討をすることができます。

「土地探し」から家を建てるまでの流れ

まずは、「土地探し」から家を建てるまでの流れを知っておくと安心です。

①情報収集 ・・・情報誌やインターネット、広告(チラシ)、不動産仲介会社など。
②敷地調査・・・建ぺい率・容積率や建築協定など法律上の規制をチェック!
③敷地調査・・・地盤(地歴や造成方法など)の強度、周辺環境をチェック!
④資金計画・・・ 建物とトータルで金額・調達方法をプランニングする。
⑤契約・・・・・ 契約内容や重要説明事項を確認し慎重に契約。不明点はその場で確認を。
⑥登記・・・・・ 所有権移転登記を終えると、はじめて自分の土地になります 。

情報収集はココから始めよう!

さて、最初にとりかかるのは情報収集ですが、どこから始めればいいのでしょう。

今、売り出されている土地の物件情報を収集するには、いろいろな方法があります。不動産仲介会社、住宅情報誌などの雑誌、広告(看板や新聞・折り込みチラシなど)、インターネットなどから情報を入手することができます。また、希望のエリアが決まっているのなら、そのエリアをドライブや散歩してみると、「売り出し中」の看板を見つけることもあります。

個人で情報収集をしながら、不動産仲介会社にも並行して依頼するのも一つの手です。不動産仲介会社には、建売や賃貸などの得意分野がそれぞれありますので、売買の仲介が専門の会社に依頼するのが鉄則です。売主が直接持ち込む物件や、新たな物件など、情報も多く持っているのも特徴です。

土地代はロケーションで決まる

情報収集を始めると土地の購入代金についての知識が必須になってきます。

建物の代金は、グレードや広さによってほとんど決まっていますが、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。

では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。

その地域という環境を購入することと同じなのです。本当にいい土地を探すのには、まず自分の思い描くイメージに合う(近い)ロケーションを探すことです。

その次に、その土地が建てたい家を実現できるかどうかです。

ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。

そして、自分のコンセプト(広さ、周辺環境、利便性など)の優先順位を明確にすることです。

土地の価格の目安を押さえておこう!

そうは言っても、わかりにくいのが土地の値段です。ロケーションや広さに関わらず、売主の都合など、様々な諸条件によっても価格が異なる場合があり、ますますわかりにくいものです。

購入したい土地がある場合や、複数の候補地の中から選択するときに、価格の目安を押さえておくことで、比較検討をしやすくなります。

そこで、着目したいのが、ニュースなどでも耳にする機会の多い、「路線価」と「固定資産税評価額」です。

同じ一つの土地でも「一物四価いちぶつしか 」という4種類の価格があります。それは、「実勢価格(取引価格)」、「公示価格」、「路線価(相続税評価額)」、「固定資産税評価額」です。

文字通り、実際に売買される価格が「実勢価格」です。気になるのは、その価格が妥当なのか知りたいところです。それを知るのには、「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷0.7 %」で算出してみてください。その金額が目安になります。近隣地の公示価格と比較して大差がないようでしたら、ほぼ妥当な価格と言えるでしょう。

土地の価格は様々な条件からも、変動するもの

「一物四価いちぶつしか 」の中のあと一つ「公示価格」とは何でしょう?

公示価格というのは更地での状態の価格のことです。利便性などの周辺環境や、売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎなどにも左右されます。

建物が建っている場合なども価格が変わってきます。

同じ一つの土地につけられている「一物四価」という4種類の価格は、国土交通省のホームページや、税務署、市町村役所、図書館などで閲覧することができます。

■実勢価格(取引価格)
実際の取引価格の時価で、取引相場を形成している価格です。「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷ 0.7 %」程度とされています 。
■公示価格
国土交通省が実施する公的指標で1月1日現在の土地の価格。国土交通省ホームページや図書館などで閲覧できます。
■路線価(相続税評価額)
財務省が発表する相続税評価の基準額で1月1日現在の価格。税務署や図書館などで閲覧できます。
■固定資産税評価額
固定資産税評価の基準で3年に1度評価が見直され、市町村から発表されます。市町村役所などで閲覧できます。

気になる土地があれば、これらの情報を調べると公平に比較検討できますね。でも忙しくて調べる時間が取れない...という方もいると思います。

そんな時は、住宅会社の方に「一物四価」を調べて検討したいと聞いてみてはいかがでしょうか。真摯に調べてくれる住宅会社は信頼できますよね。

今回は土地探しのファーストステップ、土地探しの流れ、情報収集方法、土地の購入代金の知識についてお伝えしました。

次回は良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えします。

それではまた次回お会いしましょう!

これを知っていれば土地選びに失敗しない!理想の土地探しのポイント

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

マイホーム作りを考える時、

☆理想の家
☆予算内で実現してくれる施工会社
☆理想の立地

をまず考えるのではないでしょうか。どんな家に住みたいか、どこに住みたいかイメージするのはわくわくしますよね。

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そのイメージを実現させるのに必要なのは土地と施工会社です。

とはいえ、家づくりの初心者は、土地を探すのが先なのか、それともどこでどんな家を建てるのかを先に決めた方がいいのか、また、いい土地に出会うためにどうすればいいのか、様々な疑問がわきますよね。

私も自分の時は手探りで色々と悩み、失敗だらけでした。

そこで今回はタッチハウス山田代表に、そんな疑問をぶつけてみました。

今回の記事では、土地選びに失敗しない探し方や注意点をお伝えします。
マイホーム作りを計画している人、土地を探したい方は参考にしてくださいね。

土地探しと施工会社探し、どちらを優先させればいいの?

平戸「まず、土地と施工会社探しはどちらを先行させるのがいいんですか?」

山田「家づくりをする時に避けて通れないのが予算です。どの家庭でも収入などから考えている予算があると思いますが、土地探しを先行すると、総予算から土地代を引いた残りで家を建てることになります。

ということは、土地代がかさんでしまうと肝心の住空間にお金をかけられなくなることもでてきてしまいます。

また、先に土地を決めてしまうと、自分の理想とする間取りがその土地で実現できるかどうかもわかりません。

施工会社探しを先行すれば、土地を購入したものの、自分の理想の家が建てられなかったというリスクは低くなります」

平戸「そうだったんですね!知りませんでした!だからうちは予算オーバーしちゃったんだ...。」

山田「施工会社が決まれば、たいていの会社では土地探しを手伝ってくれます。土地探しの段階から、設計担当者に土地を一緒に見てもらいアドバイスを受けることもできます。」

平戸「おおー、それなら理想の間取りが実現できそうですね。まず施工会社を決め、自分の理想を叶える家を建てるにはどのくらいの費用がかかるのかを把握したうえで、土地を探すというのが重要なんですね」

山田「そうなんです。土地取得の費用の目安が出たところで土地探しをスタートさせるといいんです」

理想の土地の探し方 

平戸「代表は日常的に建築用の土地を見ていると思うんですが、土地を見る時にまず押さえておくことって何ですか?」

山田「そうですね、まずはやはり土地計画法で建築が許可されている土地かどうかですね。
2m以上接道してるか、市街化区域であるか、工業専用地域でないこと、などです。

平戸「土地には色んな法律的な制限があるんですね。」

山田「地盤がいい所かどうかも重要なポイントです。地盤の改良もできるにはできますが元がいいに越したことはないです。

周りに大きな建物があったりすると地盤調査のデータが残っているので、ネットで調べることも可能です。

もし近所に大きな建物がない場合でも、国土交通省の国土地理院というサイトに行くと調べたい住所を打ち込むと地理情報システム(GIS)で大まかな地盤情報がわかります。

持ち出しにはなりますが、地主さんと交渉して土地の購入前に地盤調査をすることも可能です」


平戸「確かに、どんなにいい家でも土台がグラグラではどうにもならないですよね。」

山田「昔からそこに住んでる人に話が聞けるとなおいいです。昔、川だったり沼だったりしていた場所か、盛り土してあるかどうかなど、その土地の歴史を教えてもらうと、土地の特性がわかるんですよ」

平戸「なるほどー」

山田「勤務先や子供の学校、住みやすさなど希望条件があると思いますが、条件の優先順位をつけて整理しておくといいですよ。100点満点の土地はないので、土地の大きさや形はあまり決めず、建物のプランでカバーしておくものくらいに思っておくとスムーズです」

平戸「優先順位...やっぱりそれが大事なんですね。でも建物でカバーできるなら少し気が楽ですね。そこが施工会社と一緒に土地探しをするメリットなんですね。タッチハウスでも土地探しはお手伝いしてくれるんですか?」

山田「もちろんです。地元の不動産屋さんと連携していますし、自分の足でも目を皿のようにして常に土地探しをしていますので、全力でお手伝いします」

話を聞き、土地探しの重要なポイントを改めて知りました。自分は探していた場所に、たまたまいい土地を見つけ、そこから家づくりがスタートしたので、知らないことばかりで目から鱗でした。知っていれば予算オーバーもしなくて済んだなあと...(^^;

失敗しない土地探しのポイントは

〇残った予算で家を建てるのではなく、まず快適な家を作ることを優先する。
〇土地計画法で建築が許可されているかどうか確認する
〇地盤がいいかどうか確認する
〇土地の特性を知る

でした。

土地を購入する時には色々と懸念点があっても建物でカバーできるものだそう!信頼できる施工会社にがんばってもらいましょう。

今回の記事があなたのマイホームづくりのお役にたてればうれしいです。

それではまた次回お会いしましょう!