土地探しのコツ　VOL5

こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。

土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。

コツとポイントを押さえて少しでも条件のよい土地を見つけましょう！

というわけで今回は、用途地域や格安物件の理由、競売物件、契約時のトラブル回避法など、知っているのといないのでは大きな差が出る貴重な情報をお伝えしていきます。

家が建てられない土地がある！？

「土地代を安く抑えるために、狭小地にして３階建てを計画していたのに建てられなかった」とは、よく聞く失敗談の一つです。

土地は、晴れて自分の所有権になっても自由に家が建てられるわけではありません。すべての土地は、国によって使用目的が決められています。

用途地域ごとに建築可能な建物の種類や、家の広さに関わる建ぺい率、容積率など細部にわたって決められています。まったく建物が建てられない土地もあるのです。

建物を建てられるのは市街化区域だけで、用途地域に細かく区分されています。よく耳にする、「第１種低層住居専用地域」や、「第２種低層地域」なども用途地域の一種で、全部で12種類に区分されています。

用途地域のほかにも、防火規制や、美観地区、風致地区、高度地区、地域の住民同士で結ぶ建築協定などにより規制されている場合があります。

土地には必ず規制が重なってかかっていますので必ず確認をして、「家を建てることができなかった」とならないようにしましょう。

将来を見越して「用途地域」を選びましょう！

土地は希望通りのロケーションで、できるだけ安く手に入れたいと思いますよね。でも住環境も軽視はできません。

土地は新居での新たな暮らしが始まる大切な場所です。ちょっと先を見越して、土地の比較検討時には、用途地域の選択にも着目したいものです。

用途地域は、自分の希望する広さや高さの家が建てられるかどうかをチェックするだけではありません。12種類の用途地域ごとに、建ててもいい施設が決められていますから、将来、建つ可能性のある建物を読み取ることができます。

例えば、静かな環境で暮らしたいのなら、 500 ㎡以下の店舗や飲食店、オフィスなどが建つ可能性のある、第２種低層住居専用地域や、第１種・２種中高層住居専用地域は避けたいものです。

また、将来の建て替えや二世帯住宅を考える場合は、第１種低層住居専用地域よりも規制の緩やかな第２種住居専用地域を選んでおくと安心です。用途地域は、市区町村の住宅関連窓口で調べることができます。

不動産に掘り出し物や格安物件はない !?

格安物件だと思って現地見学に行ってみたら、崖下の土地だったり、公道に接していない土地だったり...、というケースも少なくないようです。「格安物件にはそれなりの理由がある」と心構えしておいた方がよさそうです。

"それなりの理由"のある土地でも、ロケーションやその他の条件などから、候補からなかなか外せない場合もあるかもしれません。その時に慎重に検討したいのが、「土壌汚染」、「セットバック」、「建築条件付き」、「競売物件」などです。

工場の跡地や近隣では、土壌汚染が懸念されます。土壌汚染法が適用されている場合は、買主に転化して所有者責任になりますので注意が必要です。また、敷地に接している道路（接 道）の幅によって制限されるのが「セットバック」です。購入した敷地面積よりも使用できる面積が小さくなります。

建築条件付きの場合、住宅会社や建てられるプランが限定されている場合があります。いずれの場合も、不動産仲介会社への確認を十分にしましょう。

競売物件よりも、リスクの少ない物納物件

競売物件は、「安い」、「掘り出し物がある」というイメージがあります。

本当にお得に手に入れることができるのでしょうか？

競売物件は、そもそも、元の所有者が何らかの要因で手放した物件です。瑕疵物件を瑕疵のまま売るのが競売物件です。

瑕疵とは造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。不具合ともいい、キズがあることを意味します。

誰にでもスムーズにお得に手に入れることができるのなら、人気が高まって話題にもなるはずです。残念ながら、そんなニュースは耳にしたことはありません。

専門家の手助けがない場合は、競売物件はリスクが大きいということを忘れずに。

一方、ここ数年、注目されているのが、国税庁の物納物件です。

相続税納付が困難な場合に不動産で納付されたのが物納物件です。国税庁では、流通しやすい物件を受け付けることから、買う側にとっては、立地条件がよい、瑕疵が少ないなど、競売物件に比べてリスクが少ない物件と言えます。

2006 年以降の相続を対象に、抵当権付不動産や隣地との境界が特定できない物件などは、物納できない物納不適格財産として明確化され るなど、瑕疵の少ない物件が増えています 。

口約束はダメ！書面化してもらおう！

土地を探すときには入念にチェックしたものの、肝心の契約内容の確認を怠り、「こんなはずではなかった」と後悔しないようにしたいものです。

「契約」時にもチェックしておきたい点がいくつかあります。

契約書は仲介会社が用意してきますが、購入代金の支払い方法など契約内容の変更も可能です。契約書に書いていないことは「ないこと」と同じ、口約束はしないで必ず書面化してもらいます。トラブル回避のためにも、購入決定に欠かせない条件 などは、どんなに細かいことでも契約書や重要事項説明書に明記しておきましょう。

契約の前には、不動産仲介会社の宅地建物取引主任者から、重要事項の説明が行われます。わかりにくい用語も出てくる場合がありますので、わからない点はその場で確認します。

それでも不明点がある場合は、契約日を改めるなどして、納得がいくまで確認することが重要です。このようなことに慣れている住宅会社に同席してもらうこともお奨めします。十分に納得した上で売買契約を結びましょう。

土地探しのポイントいかがだったでしょうか。今回の記事では

家が建てられない土地がある！？
将来を見越して「用途地域」を選びましょう！
不動産に掘り出し物や格安物件はない !?
競売物件よりも、リスクの少ない物納物件
口約束はダメ！書面化してもらおう！

をお伝えしました。

5回にわたって知っておくとスムーズに土地が探せる土地や売買の決め事やポイントについてお伝えしてきましたがいかがだったでしょうか？

何かわからないことがありましたら、コメント欄にぜひお寄せください！

次回からは資金計画についてお伝えしていこうと思います。お楽しみに！

それではまた次回お会いしましょう。