土地探しのコツ VOL1
こんにちは。タッチハウス広報の平戸です。
家づくりには欠かせない土地。既に持っている方はいいのですが、土地も同時に探すというのはとてもエネルギーがいるものです。
よい土地がなかなか見つからずに、予定していた入居スケジュールに間に合わなかった、という話も よく耳にします。
それでは、せっかくの家づくりも苦労ばかりで報われません。
多くの方が家づくりも、土地を探すのも初めての経験だと思います。
だからこそ「こんなはずではなかった」と、あとで後悔をしないように、知識を得ることが大事だと思います。
土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。
少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配しなくてすみます！
そこで今回から何回かに分けて、理想の家づくりのために欠かせない「土地の探し方」のコツや要点をお伝えしていきます。
家づくりから土地探しを考える
「土地探し」は、単に場所を選定して購入するだけではなく、これから始まる家づくりの資金計画や、設計プランを大きく左右するものです。
家づくりの成功の一端を担うのが「土地」
建てたいイメージの住まいを実現できるのか、家族で快適な暮らしができるかも土地次第、と言っても過言ではないと思います。
土地には、住宅建築にかかわる規制や地盤の強度など、目には見えない部分が多くあります。そして、住宅密集地などの土地を検討中なら、入居後の快適さにも関わる相隣関係も土地を選ぶ際には欠かせません。
わかりにくい土地の値段をはじめ、少しでも条件のよい土地の探し方や選び方は、いつの時点で何をしたらいいのか、ポイントや流れがわかれば安心して比較・検討をすることができます。
「土地探し」から家を建てるまでの流れ
まずは、「土地探し」から家を建てるまでの流れを知っておくと安心です。
①情報収集 ・・・情報誌やインターネット、広告（チラシ）、不動産仲介会社など。
②敷地調査・・・建ぺい率・容積率や建築協定など法律上の規制をチェック！
③敷地調査・・・地盤（地歴や造成方法など）の強度、周辺環境をチェック！
④資金計画・・・ 建物とトータルで金額・調達方法をプランニングする。
⑤契約・・・・・ 契約内容や重要説明事項を確認し慎重に契約。不明点はその場で確認を。
⑥登記・・・・・ 所有権移転登記を終えると、はじめて自分の土地になります 。
情報収集はココから始めよう！
さて、最初にとりかかるのは情報収集ですが、どこから始めればいいのでしょう。
今、売り出されている土地の物件情報を収集するには、いろいろな方法があります。不動産仲介会社、住宅情報誌などの雑誌、広告（看板や新聞・折り込みチラシなど）、インターネットなどから情報を入手することができます。また、希望のエリアが決まっているのなら、そのエリアをドライブや散歩してみると、「売り出し中」の看板を見つけることもあります。
個人で情報収集をしながら、不動産仲介会社にも並行して依頼するのも一つの手です。不動産仲介会社には、建売や賃貸などの得意分野がそれぞれありますので、売買の仲介が専門の会社に依頼するのが鉄則です。売主が直接持ち込む物件や、新たな物件など、情報も多く持っているのも特徴です。
土地代はロケーションで決まる
情報収集を始めると土地の購入代金についての知識が必須になってきます。
建物の代金は、グレードや広さによってほとんど決まっていますが、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。
では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。
その地域という環境を購入することと同じなのです。本当にいい土地を探すのには、まず自分の思い描くイメージに合う（近い）ロケーションを探すことです。
その次に、その土地が建てたい家を実現できるかどうかです。
ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。
そして、自分のコンセプト（広さ、周辺環境、利便性など）の優先順位を明確にすることです。
土地の価格の目安を押さえておこう！
そうは言っても、わかりにくいのが土地の値段です。ロケーションや広さに関わらず、売主の都合など、様々な諸条件によっても価格が異なる場合があり、ますますわかりにくいものです。
購入したい土地がある場合や、複数の候補地の中から選択するときに、価格の目安を押さえておくことで、比較検討をしやすくなります。
そこで、着目したいのが、ニュースなどでも耳にする機会の多い、「路線価」と「固定資産税評価額」です。
同じ一つの土地でも「一物四価いちぶつしか 」という４種類の価格があります。それは、「実勢価格（取引価格）」、「公示価格」、「路線価（相続税評価額）」、「固定資産税評価額」です。
文字通り、実際に売買される価格が「実勢価格」です。気になるのは、その価格が妥当なのか知りたいところです。それを知るのには、「路線価÷ 0.8 ％」もしくは、「固定資産税評価額÷0.7 ％」で算出してみてください。その金額が目安になります。近隣地の公示価格と比較して大差がないようでしたら、ほぼ妥当な価格と言えるでしょう。
土地の価格は様々な条件からも、変動するもの
「一物四価いちぶつしか 」の中のあと一つ「公示価格」とは何でしょう？
公示価格というのは更地での状態の価格のことです。利便性などの周辺環境や、売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎなどにも左右されます。
建物が建っている場合なども価格が変わってきます。
同じ一つの土地につけられている「一物四価」という４種類の価格は、国土交通省のホームページや、税務署、市町村役所、図書館などで閲覧することができます。
■実勢価格（取引価格）
実際の取引価格の時価で、取引相場を形成している価格です。「路線価÷ 0.8 ％」もしくは、「固定資産税評価額÷ 0.7 ％」程度とされています 。
■公示価格
国土交通省が実施する公的指標で１月１日現在の土地の価格。国土交通省ホームページや図書館などで閲覧できます。
■路線価（相続税評価額）
財務省が発表する相続税評価の基準額で１月１日現在の価格。税務署や図書館などで閲覧できます。
■固定資産税評価額
固定資産税評価の基準で３年に１度評価が見直され、市町村から発表されます。市町村役所などで閲覧できます。
気になる土地があれば、これらの情報を調べると公平に比較検討できますね。でも忙しくて調べる時間が取れない...という方もいると思います。
そんな時は、住宅会社の方に「一物四価」を調べて検討したいと聞いてみてはいかがでしょうか。真摯に調べてくれる住宅会社は信頼できますよね。
今回は土地探しのファーストステップ、土地探しの流れ、情報収集方法、土地の購入代金の知識についてお伝えしました。
次回は良い土地と悪い土地の見分け方や、お金のかかる土地とかからない土地など、知っているのといないのでは大きな差が出る情報をお伝えします。
それではまた次回お会いしましょう！
